Calcolo

Calcolo dell’imposta di registro sulle locazioni

Come avviene il calcolo dell’imposta di registro da applicare sui contratti di locazione ad uso abitativo e commerciale? Vediamo con una serie di esempi pratici come arrivare ad effettuare il calcolo dell’imposta di registro annuale sui contratti di locazione.

I contratti di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che commerciale scontano il pagamento dell’imposta di registro, da applicare sul valore del canone di locazione applicato. L’unica esimente dal pagamento dell’imposta di registro riguarda il caso della locazione tra soggetti privati, quando si opta per l’applicazione della cedolare secca.

In tutti gli altri casi, al momento della registrazione del contratto di locazione, ed eventualmente, se non si sceglie il pagamento complessivo, per ogni annualità di decorrenza del contratto, è dovuto il pagamento dell’imposta di registro.

Il pagamento deve essere effettuato tramite modello F24 Elide. Vi ricordo che sono responsabili del pagamento dell’imposta di registro sia il proprietario (titolare del diritto reale sull’immobile), che l’inquilino, in parti uguali.

Vediamo, di seguito, dopo aver descritto il meccanismo di applicazione dell’imposta di registro, alcuni esempi pratici di calcolo.

Imposta di registro sulle locazioni

Il contratto di locazione, che prevede l’applicazione dell’imposta di registro, può essere registrato:

  • Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici
  • Richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI
  • Incaricando un intermediario abilitato (Commercialisti) o un delegato.

L’importo dovuto dell’imposta di registro varia a seconda dell’immobile locato o affittato.

Calcolo dell’imposta di registro

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa“, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Contratti pluriennali

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:

  • Pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
  • Versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (0,5% dal 1° gennaio 2015, 1% fino al 31 dicembre 2014) moltiplicato per il numero delle annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Quando si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a 67 euro.

Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Versamento dell’imposta di registro

Il pagamento dell’imposta di registro va fatto utilizzando il Modello F24 Elide.

Per i contratti di locazione il pagamento dell’imposta avviene, con cadenza annuale, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità tenendo conto degli aumenti ISTAT.

In alternativa, per i contratti di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, è possibile versare l’imposta in un’unica soluzione, entro 30 giorni dalla stipula, applicando il 2% all’importo pattuito per l’intera durata del contratto.

In questo caso, però, si usufruisce di uno sconto sull’imposta dovuta pari alla metà del tasso d’interesse legale (pari al 0,5% dal 1° gennaio 2017) moltiplicato per gli anni di durata del contratto.

Per chi sceglie di versare l’imposta di registro in unica soluzione calcolandola sul corrispettivo dovuto per l’intera durata del contratto, l’imposta non può essere inferiore a 67 euro; per chi sceglie, invece, il versamento annuale, l’imposta per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro, mentre per le annualità successive può essere anche di importo inferiore.

Arrotondamento

L’imposta di registro deve essere arrotondata all’unità di euro per difetto se la frazione è inferiore a 50 centesimi e per eccesso se è pari o superiore.

Deposito cauzionale

Il deposito cauzionale eventualmente prestato dall’inquilino non è soggetto a registrazione.

È invece soggetto ad imposta proporzionale con aliquota dello 0,50% il deposito cauzionale prestato da terzi a favore dell’inquilino.

Cessioni, risoluzioni e proroghe del contratto

In caso di cessione del contratto di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, se non vi è corrispettivo e l’operazione non rientra nel campo di applicazione dell’Iva, è dovuta l’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro.

Se, invece, la cessione del contratto, sempre fuori dall’ambito di applicazione dell’Iva, è stata pattuita dietro corrispettivo, si deve versare un importo pari al 2% del corrispettivo e del valore delle prestazioni ancora da eseguire. In ogni caso, l’imposta dovuta non può essere inferiore a 67 euro.

Se il contratto viene risolto anticipatamente ed è stato versato l’importo relativo all’intera durata, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso.

Le risoluzioni dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennali sono soggette all’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro.

La proroga del contratto di locazione di un immobile urbano, al pari della stipula, può essere registrata corrispondendo l’imposta per la singola annualità oppure per l’intero periodo di durata della proroga.

Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, i contraenti devono:

  • Versare l’imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F24 Elide (nel quale occorre indicare con precisione gli estremi di registrazione del contratto stesso: anno, serie e numero di registrazione separati da una barra);
  • Presentare l’attestato dell’avvenuto versamentoentro 20 giorni dal pagamento, allo stesso ufficio dove precedentemente era stato presentato il contratto.

Codici tributo

Di seguito riportiamo i codici tributo da utilizzare per effettuare pagamenti con il modello F24 Elide.

  • Codice tributo “1500” – Imposta di registro per prima registrazione;
  • Codice tributo “1501” – Imposta di registro per annualità successive;
  • Il codice tributo “1502” – Imposta di registro per cessioni del contratto;
  • Codice tributo “1503” – Imposta di registro per risoluzioni del contratto;
  • Codice tributo “1504” – Imposta di registro per proroghe del contratto;
  • Il codice tributo “1505” – Imposta di bollo;
  • Codice tributo “1506” – Tributi speciali e compensi;
  • Codice tributo “1507” – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
  • Il codice tributo “1508” – Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
  • Codice tributo “1509” – Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
  • Infine il codice tributo “1510” – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;

Esempi di calcolo dell’imposta di registro

Avvertenza: per semplicità, negli esempi che si riportano, non si tiene conto dell’eventuale rivalutazione ISTAT applicata ai canoni.

Esempio di calcolo n. 1

Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Pagamento prima annualità

Dati utili ai fini del calcolo:

Canone mensile 800,00
Data stipula contratto 1ø aprile 2017
Durata contratto (anni) 4

Calcolo:

Canone annuo:

800,00 * 12 = 9.600,00 euro

Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile 2017:

9.600,00 * 2% = 192,00 euro

Esempio di calcolo n. 2

Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Pagamento intera durata

Dati utili ai fini del calcolo:

Canone mensile 800,00
Data stipula contratto 1ø aprile 2017
Durata contratto (anni) 4

Calcolo:

Canone annuo:

800,00 * 12 = 9.600,00 euro

Canone intera durata contratto:

9.600,00 * 4 = 38.400,00 euro

Imposta di registro complessiva:

38.400,00 * 2% = 768,00 euro

Sconto annuale (in percentuale):

3% / 2 = 1,5%

Sconto complessivo (in percentuale):

1,5% * 4 = 6%

Sconto complessivo (in euro):

768,00 * 6% = 46,08 euro

Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile 2017:

768,00 – 46,08 = 721,92 euro

Importo arrotondato: 722,00 euro

Esempio di calcolo n. 3

Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Importo minimo

Dati utili ai fini del calcolo:

Canone mensile 100,00
Data stipula contratto 1ø aprile 2017
Durata contratto (anni) 4

Calcolo:

Canone annuo: 100,00 * 12 = 1.200,00 euro

Versamento annuale

·1° anno

Imposta calcolata:

1.200,00 * 2% = 24,00 euro

Imposta minima dovuta entro il 30 aprile 2017: 67,00 euro

·2° anno

Imposta dovuta entro il 30 aprile 2018:

1.200,00 * 2% = 24,00 euro

·3° anno

Imposta dovuta entro il 30 aprile 2019:

1.200,00 * 2% = 24,00 euro

·4° anno

Imposta dovuta entro il 30 aprile 2020:

1.200,00 * 2% = 24,00 euro

Totale imposta dovuta: 67,00 + 24,00 + 24,00 + 24,00 = 139,00 euro

Versamento in unica soluzione

Canone intera durata contratto:

1.200,00 * 4 = 4.800,00

Imposta di registro complessiva:

4.800,00 * 2% = 96,00

Sconto annuale (in percentuale):

3% / 2 = 1,5%

Sconto complessivo (in percentuale):

1,5% * 4 = 6%

Sconto complessivo (in euro):

96,00 * 6% = 5,76

Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile 2017:

96,00 – 5,76 = 90,24

Importo arrotondato: 90,00 euro

Esempio di calcolo n. 4

Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Risoluzione anticipata

Dati utili ai fini del calcolo:

Canone mensile 200,00
Data stipula contratto 10 aprile 2016
Durata contratto (anni) 4
Risoluzione anticipata 1ø giugno 2017

Calcolo:

Versamento annuale

Se il contribuente aveva scelto di versare l’imposta con cadenza annuale deve versare sia l’annualità per il 2017 (entro il 30 aprile 2017) sia l’imposta per la risoluzione (entro il 30 giugno 2017):

Canone annuo:

200,00 * 12 = 2.400,00 euro

Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile 2017:

2.400,00 * 2% = 48,00 euro

Imposta dovuta per la risoluzione anticipata: 67,00 euro

Il modello di versamento deve essere presentato all’ufficio entro 20 giorni dal pagamento.

Versamento in unica soluzione

Nel caso in cui il contribuente abbia versato (entro il 30 aprile 2007) l’imposta complessiva per l’intera durata del contratto, deve versare (entro il 30 giugno 2017) l’imposta fissa (pari a 67 euro) per la risoluzione e chiedere il rimborso dell’imposta relativa alla terza (anno 2018) e quarta annualità (anno 2019) che ha versato in via anticipata.

Esempio di calcolo n. 5

Contratto di locazione di immobile strumentale per natura – Locatore soggetto IVA – Pagamento prima annualità

Dati utili ai fini del calcolo:

Canone mensile 900,00
Data stipula contratto 1ø aprile 2017
Durata contratto (anni) 4

Calcolo:

Canone annuo:

900,00 * 12 = 10.800,00 euro

Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile 2017:

10.800,00 * 1% = 108,00 euro

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