disdetta dal contratto

Disdetta dal contratto di locazione: come scrivere la lettera?

Come effettuare una lettera di disdetta dal contratto di locazione. La procedura da seguire per sciogliere anticipatamente il contratto di locazione. Sia per i contratti ad uso abitativo che per i contratti commerciali. 

La principale misura di tutela del conduttore in un contratto di locazione è la possibilità di effettuare la disdetta dal contratto anticipata.

Attraverso la procedura di risoluzione anticipata del contratto di locazione il conduttore ha la facoltà di risolvere il contratto prima della sua naturale scadenza.

Con un mercato delle locazioni che negli ultimi mesi sta tornando a girare i casi in cui i contratti di locazione arrivino fino a naturale scadenza stanno diminuendo.

A volte accade che il conduttore o anche il locatore abbiano necessità di sciogliere il contratto di locazione prima della scadenza. Per i motivi più vari.

Chi stipula contratti di locazione sa che la disdetta del contratto di affitto è una possibilità da mettere sempre in conto.

Se sei un proprietario di casa, o un inquilino, che ha bisogno di rescindere il contratto sai benissimo come il primo passo da fare sia inviare una lettera di disdetta del contratto di affitto.

Noi di MBStudio siamo pronti ad aiutarti per capire quante tipologie di modello di disdetta del contratto di locazione esistono, e quando vanno usati.

La Lettera di disdetta dal contratto di affitto

La questione non è scontata: la lettera per la disdetta del contratto di affitto è un vero e proprio atto giuridico.

Infatti, per l’invio della lettera di disdetta dal contratto esistono regole ben definite.

Esse si applicano ai seguenti tipi di contratto:

  1. I contratti a canone libero, quelli della durata di 4 anni + 4 anni. O anche di durata superiore;
  2. I contratti a canone concordato. Della durata di 3 anni + 2 anni, con o senza cedolare secca;
  3. Infine, i contratti ad uso transitorio.

Poi, esistono cinque tipologie diverse di disdetta del contratto di locazione:

  1. La cosiddetta disdetta semplice, ovvero quella che ha luogo al termine della prima scadenza contrattuale;
  2. La disdetta prevista dal contratto;
  3. Inoltre, la disdetta consensuale;
  4. La disdetta per gravi motivi;
  5. La disdetta per successione.

Quindi, per recedere dal contratto di affitto dovrai compilare ed inviare un modello di lettera di disdetta diverso a seconda delle circostanze.

Ma niente paura!

In questo articolo ti spiegherò tutto quello che devi sapere per scegliere il modello giusto di lettera di disdetta dal contratto. Capirai come compilare ed inviare il modello senza errori.

Lettera di disdetta dal contratto: chi può inviarla?

Per prima cosa è necessario chiarire che la lettera di disdetta dal contratto di locazione può essere inviata sia dal locatore che dal conduttore.

Le regole sulla disdetta del contratto di locazione però sono diverse per ciascuna di queste due figure. Esse tendono ad essere più favorevoli al conduttore.

Come mai?

La parte più debole nel contratto di locazione è sicuramente quella del conduttore.

Sia perché esso è quello che avrebbe i maggiori problemi da una risoluzione anticipata, sia perché il mercato degli affitti è molto più piccolo rispetto al mercato delle vendite degli immobili.

In teoria, se la legge consentisse ai proprietari di casa di rescindere i contratti di locazione a proprio piacimento, trovare appartamenti in affitto a prezzi accessibili diventerebbe molto difficile. Con il risultato che tante persone finirebbero a vivere in macchina o in strada.

Per questo motivo secondo la legge:

  • L’inquilino può sempre recedere dal contratto. Posto che esistano i motivi validi da giustificare la risoluzione anticipata;
  • Il proprietario può recedere dal contratto. Ma solo se si verificano determinate condizioni, più restrittive.

Lettera di disdetta dal contratto del conduttore

Il conduttore del contratto può inviare la lettera di disdetta del contratto di locazione:

  • In qualsiasi momento dopo la prima scadenza contrattuale. Quindi dopo i primi 4 anni se hai stipulato un contratto a canone libero, oppure dopo i primi 3 anni se sei in affitto a canone concordato
  • Anche prima del primo periodo di scadenza contrattuale. Ma solo per gravi motivi.

Questo è quanto previsto dall’articolo 3 comma 6 della legge n. 431/98:

Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”

Questo non significa che l’inquilino possa semplicemente decidere di smettere di pagare l’affitto e liberare l’appartamento.

Se l’inquilino è più tutelato del proprietario di casa, comunque è necessario riconoscere anche gli interessi del proprietario. Ed avvisarlo in tempo utile per permettergli di trovare un altro inquilino.

Per questo motivo, la legge obbliga il conduttore a:

  • Comunicare il recesso dal contratto con 6 mesi di anticipo. Nulla però vieta alle parti di accordarsi per un periodo diverso di preavviso;
  • Effettuare la comunicazione mediante una lettera da inviare a mezzo raccomandata.

Che succede se non si effettua la disdetta dal contratto?

Di solito il contratto di locazione contiene una clausola di recesso, ed una clausola che specifica l’obbligo di preavviso.

Il preavviso è il periodo nel quale l’inquilino rimane nell’appartamento, in attesa del termine del preavviso.

Nulla vieta però all’inquilino di lasciare l’appartamento prima del termine di preavviso. Tuttavia, in questo caso, se il proprietario non ha trovato un nuovo inquilino il precedente dovrà continuare a pagare il preavviso per tutti e 6 i mesi convenuti.

In pratica, ad esempio, se invii la lettera al proprietario dando 6 mesi di preavviso, ma dopo un mese lasci l’appartamento ed il mese successivo l’appartamento è stato nuovamente affittato dovrai pagare solo due mesi di preavviso.

Se, invece, rimani nell’appartamento per tutti e sei i mesi, naturalmente dovrai pagare l’affitto sino al termine.

Infine, se non comunichi per niente la disdetta anticipata dal contratto e lasci l’appartamento dovrai comunque pagare 6 mesi di affitto al proprietario come preavviso.

Per questo attenzione! Bisogna fare le cose per bene!

Risoluzione anticipata per gravi motivi

Per il caso dei gravi motivi valgono regole diverse.

Infatti, puoi comunicare il recesso in qualsiasi momento. Non è necessario, infatti, dover aspettare la scadenza del primo periodo contrattuale.

E’ necessario comunque rispettare sempre i 6 mesi di preavviso.

Una disciplina dettagliata della disdetta del contratto di locazione per gravi motivi non esiste.

Infatti, molto spesso è difficile prevedere quali eventi non consentono più ad un inquilino di onorare gli obblighi assunti con il contratto di locazione.

Gravi motivi per il recesso dal contratto

In linea di massima, però, possiamo dire che i gravi motivi per la disdetta dal contratto di locazione sono:

  • Un peggioramento imprevedibile, e notevole, della situazione economica;
  • Il trasferimento in altra città per lavoro;
  • Un cambiamento significativo nella composizione della famiglia. Es nascita di un figlio.

Non può esserci un elenco completo dei gravi motivi. Ma di esempi che servono a far capire come i gravi motivi devono essere circostanze che rendono oggettivamente oneroso continuare a vivere nell’appartamento che hai preso in affitto.

Quando invii la lettera di recesso dal contratto di locazione per gravi motivi, è necessario spiegare al proprietario nel dettaglio quali sono questi gravi motivi. Tuttavia, non sei tenuto a fornirne una prova materiale.

Quindi, se rescindi il contratto per un cambiamento nella composizione della famiglia, non dovrai provare che un bambino è effettivamente in arrivo.

Se rescindi il contratto per un trasferimento dovuto ad un nuovo lavoro, non dovrai presentare il contratto di lavoro.

Per approfondire gli obblighi del conduttore, puoi dare un’occhiata alla legge n. 431 del 1998.

Lettera di disdetta dal contratto del locatore

Rispetto al conduttore, il locatore ha meno possibilità di disdire il contratto di locazione in anticipo.

Vediamo di quali possibilità si tratta per la disdetta del contratto del locatore:

  • Il locatore può inviare la lettera di disdetta alla scadenza naturale del contratto;
  • E’ possibile anche recedere prima della scadenza del contratto, ma solo in alcuni casi.

Casi di recesso anticipato del locatore

Si tratta di casi disciplinati dalla legge n. 431, che ti permettono di recedere in maniera anticipata se:

  • Intendi usare l’appartamento che hai dato in affitto come tua abitazione principale. Oppure come abitazione principale del tuo coniuge, di un genitore, di un figlio, o di un parente entro il secondo grado;
  • Vuoi usare l’appartamento come sede di un’attività commerciale, artigianale o professionale tua, o del tuo coniuge, genitore, ecc.;
  • Il tuo inquilino ha trovato un alloggio libero, nello stesso Comune dove si trova il tuo appartamento;
  • Quando il tuo appartamento si trova in un edificio danneggiato gravemente, e che deve essere ricostruito. In questo caso, la presenza dell’inquilino sarebbe di ostacolo allo svolgimento dei lavori, quindi è necessario liberare l’intero immobile – non solo l’appartamento;
  • Quando il tuo inquilino non occupa l’immobile senza motivo. Attenzione: non parliamo del caso in cui magari il tuo inquilino viaggia per lavoro, oppure usa poco il tuo appartamento, abitandovi solo per qualche giorno al mese. Stiamo parlando di quando il tuo inquilino improvvisamente sparisce, magari smettendo di pagare affitto e condominio
  • Infine, quando vuoi vendere la casa che hai dato in affitto. Ricorda che in questo caso il diritto di prelazione spetta al tuo inquilino, e che puoi vendere la casa ad altre persone solo se il tuo inquilino rifiuta di acquistarla.

In ciascuno di questi casi, devi inviare la lettera di disdetta del contratto di locazione con sei mesi di anticipo, mediante una raccomandata con ricevuta di ritorno.

Lettera di disdetta dal contratto

La disdetta del contratto di locazione è un “atto a forma libera”.

In altre parole, si tratta di una scrittura privata, che può essere composta nel modo che preferisci, a patto che fornisca le seguenti informazioni:

  • I dati anagrafici del conduttore e del locatore;
  • I dati dell’immobile e del contratto di locazione;
  • Una manifestazione chiara della volontà di recedere dal contratto;
  • Il motivo del recesso.

In teoria chiunque può compilare un modello per la disdetta del contratto di locazione. Per agevolare tanto i proprietari quanto gli inquilini, esistono vari modelli di disdetta del contratto di affitto.

Molti di questi modelli si trovano facilmente su internet, ma se vuoi usarli devi verificare che contengano tutte le informazioni necessarie. Tra cui anche il motivo della disdetta del contratto di locazione.

Contestazione della lettera di disdetta

Se vuoi recedere dal contratto di locazione, e magari usi un modello che non contiene queste informazioni essenziali l’altra parte – locatore o conduttore che sia – infatti potrebbe contestarti la nullità dell’atto.

Cosa significa?

Se ad esempio invii una lettera di disdetta del contratto, ma non indichi gli estremi del contratto di affitto o l’indirizzo dell’immobile, potrebbe verificarsi uno dei casi seguenti:

  • Se l’inquilino non vuole lasciare l’appartamento, potrebbe accorgersi dell’errore, e non dirti nulla. Alla fine del contratto, potrebbe restare nell’immobile con la giustificazione che la lettera di disdetta non era valida, e quindi non produceva effetti. Il risultato? Potresti ritrovarti a dover ricorrere ai servizi di un avvocato;
  • Se il proprietario non vuole farti andare via dall’appartamento, potrebbe ricevere il modello di disdetta compilato erroneamente, e non dirti nulla. Nel momento in cui lasci l’appartamento, potrebbe trattenere le caparre con la scusa che tu non gli avresti dato il preavviso in tempo. Anche in questo caso, per recuperare le caparre potresti dover ricorrere ai servizi di un avvocato.

Raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC

Ricorda inoltre che la lettera di disdetta va sempre inviata mediante raccomandata con ricevuta di ritorno. Oppure, se la controparte ha un indirizzo PEC indicato nel contratto, vale anche se la disdetta è comunicata tramite posta elettronica certificata.

Ti consigliamo anche di non imbustare la lettera di disdetta, ma di piegarla in tre parti e di spillarla.

Come mai?

Ecco il perché:

  • Se il proprietario vuole trattenere la caparra con la scusa che “non ha ricevuto la lettera di disdetta”, può benissimo aprire la busta, gettare via la lettera e dire che tu avevi dimenticato di inserire la comunicazione nella busta. Invece, se invece pieghi la lettera in tre parti e la invii, farà fede la sua firma sulla ricevuta di ritorno;
  • Se l’inquilino non vuole andare via, può fare lo stesso.

In questo caso, anche se tu hai effettivamente inviato la lettera di disdetta, non potrai provare di aver realmente infilato la lettera nella busta. Quindi in un certo senso è come se la disdetta non avesse avuto luogo. Con tutte le conseguenze del caso.

Se stai pensando di inviare la disdetta mediante posta elettronica certificata, il nostro consiglio è quello di inviare la raccomandata con ricevuta di ritorno in ogni caso. Sappiamo che la PEC è in tutto e per tutto equivalente ad una comunicazione scritta, ma in ogni caso è bene attenersi alla forma convenzionale di disdetta, per evitare ogni rischio e fastidio.

Disdetta dal contratto di locazione: consulenza

Se hai bisogno di un modello di lettera da utilizzare per la disdetta dal contratto di locazione contattaci!

Possiamo sia offrirti la nostra consulenza per effettuare nel modo corretto la disdetta dal contratto, sia esserti di aiuto nella predisposizione della lettera di preavviso.

Evita di commettere errori che possono costarti caro!

Affidati alla consulenza di professionisti della materia.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *