redditività delle locazioni brevi

Redditività delle locazioni brevi: come stimare il rendimento della casa?

Redditività delle locazioni brevi. Quali sono le variabili da considerare quando si mette a reddito un abitazione: tasse e imposte, spese relative alla casa e spese di gestione della locazione. E’ su queste variabili che si gioca la redditività complessiva di un’abitazione messa a reddito con le locazioni brevi turistiche. 

Una delle domande che chi contatta MBStudio ci fa con maggiore frequenza è legata alla stima della redditività che si può ottenere mettendo a reddito la propria abitazione.

Non abbiamo dubbi nell’affermare che oggi, gli affitti brevi siano una delle metodologie preferite dai proprietari per mettere a reddito le proprie abitazioni. Per qualcuno è diventata un’attività semi-professionale, mentre per altri è soltanto un modo per ridurre il carico di imposte e spese legate alla casa. Magari in attesa di una futura vendita.

In ogni caso, prima di avviare questa metodologia di locazione, la cosa che tutti vogliono conoscere è la redditività, ovvero una stima di quanto riusciranno a portarsi a casa alla fine dell’anno.

Ovviamente è impossibile dare una risposta certa e valida per tutti. Le variabili da tenere in considerazione sono molte, come ad esempio l’ubicazione dell’immobile (città o campagna),  e la presenza o meno di centri di interesse storico artistico e culturale di rilevanza nazionale.

Sono circa 8 milioni le abitazioni considerate “a disposizione” oppure “locate“, da parte dei contribuenti. Nel corso dell’ultimo anno il trend legato alle attività turistiche extralberghiere (locazioni brevi, Cav, affittacamere, B&B, e campeggi) ha segnato un +37%. Un trend molto più alto rispetto al settore alberghiero (+13%).

Per questo motivo sempre più persone stanno stimando se passare dal classico affitto “lungo“, alla più snella “locazione breve“. Attenzione però! Nonostante la semplicità di Internet, che facilita l’incontro tra domanda e offerta, bisogna tenere in considerazione una serie di variabili quando si vuole stimare la redditività di una locazione breve.

In questo contributo, infatti, vogliamo offrirvi un’analisi sulle principali variabili che influenzano la redditività delle locazioni brevi.

Siete pronti?! si comincia!

Locazioni brevi a più variabili

Il pregio principale delle locazioni brevi è sicuramente quello di evitare la morosità degli inquilini. Cosa che le locazioni ordinarie non riescono ad eliminare. Si tratta di un rischio non di poco conto per il proprietario di casa.

Se aggiungiamo a questo aspetto la facilità di incontro tra domanda e offerta, legata anche ai vari portali web (vedi Airbnb, tanto per citare il più famoso), si capisce come ormai siamo di fronte al boom delle locazioni brevi.

Tuttavia, la locazione breve non è da preferire in tutte le situazione. In generale, le occasioni più interessanti riguardano le zone turistiche, le città d’arte e i grandi centri. In tutti gli altri casi, però la locazione tradizionale “lunga” è ancora preferibile in termini di redditività.

L’aspetto, invece, che maggiormente penalizza i proprietari nelle locazioni brevi è dato dagli adempimenti burocratici.

Ci riferimento alle incertezze derivanti dalle normative regionali, soprattutto per chi viene incasellato dalla Regione. Attraverso norme palesemente in contrasto con la Costituzione, come l’indicazione delle regioni per le attività professionali.

Anche su questo fronte – come in altri campi della sharing economy – la tecnologia corre più veloce della legge, che cerca di recuperare il terreno perduto dettando regole spesso contestate.

A livello nazionale, invece, è intervenuta la manovra del D.L. n. 50/2017, introducendo l’obbligo di ritenuta per gli intermediari. Non applicata però da Airbnb, che ha fatto ricorso al Tar.

Redditività delle locazioni brevi: come stimare il rendimento?

Le voci da considerare per stimare la redditività delle locazioni brevi possono essere racchiuse in tre grandi categorie. Categorie che andremo di seguito ad analizzare.

In particolare, si tratta di queste variabili:

  1. Imposte e tasse sulla casa;
  2. Spese relative alla casa;
  3. Spese di gestione della locazione.

Vediamo adesso con maggiore dettaglio come analizzare queste variabili.

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Imposte e tasse sulla casa

La principale variabile da considerare per stimare la redditività delle locazioni brevi è stimare il carico fiscale legato alla casa da mettere a reddito.

In particolare, all’interno di questa variabile possiamo trovare: le imposte sul possesso della casa; le imposte sul reddito da locazione e le imposte sui rifiuti.

Vediamo in cosa consistono singolarmente.

Imposte sul possesso della casa

Il possessore della casa locata versa l’Imu in base all’aliquota comunale e paga anche la Tasi.

In quest’ultima ipotesi, però, tutto il carico fiscale del tributo è a carico del proprietario di casa.

Questo in quanto la “quota inquilino” della Tasi (tra il 10% e il 30% da delibera comunale), non si applica in caso di “detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare“.

Imposte sul reddito da locazione

Sui canoni incassati il locatore che agisce al di fuori dell’attività di impresa e affitta a persone fisiche può scegliere di applicare la cedolare secca al 21%.

Nel caso di contratti di durata inferiore a 30 giorni (non registrati) l’opzione deve essere effettuata in dichiarazione dei redditi.

In alternativa c’è la tassazione ordinaria: aliquota marginale Irpef, addizionale comunale e regionale ed eventualmente registro e bollo per i contratti registrati.

Tassa sui rifiuti

Per la Tari sui rifiuti vale la stessa regola vista per la Tasi. Regola che prevede che in caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nell’arco dell’anno, il pagamento è a carico del proprietario dell’immobile.

Potendo tuttavia sfruttare le riduzioni previste dai Comuni per le abitazioni inutilizzate per la maggior parte dell’anno.

Nelle locazioni ordinarie “lunghe“, invece, la Tasi è a carico dell’inquilino.

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Spese relative alla casa

Il proprietario deve fare riferimento per stimare la redditività delle locazioni brevi, anche ai costi legati alla casa.

Con spese relative alla casa facciamo riferimento a: pulizia e fornitura di biancheria; utenze e consumi; spese condominiali ordinarie; spese condominiali straordinarie.

Vediamo in cosa consistono singolarmente.

Pulizia e fornitura di biancheria

Ogni volta che un ospite se ne va e ne arriva uno nuovo occorre effettuare la pulizia dell’appartamento.

Contestualmente occorre cambiare anche la biancheria (lenzuola, asciugamani, etc).

Come nel caso del check-in è possibile gestire il tutto in proprio, affidarsi a personale estero, oppure inserire la prestazione in una gestione complessiva della casa.

La spesa forfait può essere anche addebitata al conduttore.

Utenze e consumi

Mentre nelle locazioni lunghe il costo delle utenze (luce, gas, aria condizionata, internet, etc) è a carico dell’inquilino, in quelle brevi, è generalmente a carico del proprietario.

Questo a meno che non si preveda un pagamento a consumo basato sul contatore a lettura all’arrivo e alla partenza.

Spese condominiali ordinarie

Nelle locazioni di lunga durata, le spese ordinarie sono a carico dell’inquilino. Le spese più rilevanti sono in genere: il riscaldamento (se centralizzato) e il portiere (se presente, salvo il 10% che resta a carico del locatore).

Negli affitti brevi queste spese gravano sul proprietario, che deve ammortizzarle con il canone richiesto.

Spese condominiali straordinarie

Tipica voce a carico del proprietario, le spese straordinarie dipendono in genere dalla vetusità del fabbricato, anche se un alea di incertezza esiste sempre ed è ineliminabile.

Nei condomini meglio gestiti la manutenzione programmata può contribuire a ridurre l’impatto.

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Spese relative alla locazione

Ultima ma non meno importante categoria di variabili utile per stimare la redditività delle locazioni brevi è data dalle spese relative alla locazione.

In particolare si fa riferimento alle spese legate alla gestione degli annunci, all’attività di check-in e check-out e alle spese legate alla gestione effettuata da terzi (agenti immobiliari/property manager).

Vediamo in cosa consistono singolarmente.

Spese di gestione dell’annuncio

L’alloggio può essere pubblicato con il passaparola e annunci sui giornali, ma ovviamente, il boom delle locazioni brevi è legato ai siti internet che mettono in contatto domanda e offerta.

Siti che trattengono una percentuale divisa tra inquilino e proprietario. Commissione che in media va dal 5% al 20% del valore del canone di locazione.

Spese legate al check-in e check-out

Se si ha tempo e ci si può occupare personalmente dell’accoglienza all’arrivo e alla partenza del cliente si risparmia molto.

Altrimenti è possibile affidare questo servizio ad un gestore. La tariffa richiesta è pari al 10%-12% dell’incasso, ma di solito comprende anche altri servizi variabili di volta in volta, come: la gestione degli annunci online, il cambio biancheria, le pulizie, etc.

Spese per il compenso al gestore immobiliare

Chi non ha tempo per gestire la locazione breve della casa può delegare parte o tutte queste incombenze ad un intermediario che funge da gestore. Si tratta di un agente immobiliare o property manager.

La spesa genericamente va dal 10% per il pacchetto di base, al 25%-30% per la gestione completa. A seconda dei servizi inclusi nel pacchetto.

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Redditività delle locazioni brevi: i gestori

Un capitolo a parte deve essere dedicato alla variabile gestori. Affidarsi o meno ad un gestore esterno può portare a rinunciare fino al 30% degli incassi, ma allo stesso tempo una gestione professionale può portare a maggiori prenotazioni e di conseguenza guadagni.

Per questo motivo affidarsi a gestori professionali è indispensabile per la redditività della vostra casa.

Percorrere la strada dell’affitto breve può essere vantaggioso, ma richiede molto tempo. Ed è proprio qui che entrano in campo i gestori. Sul mercato ce ne sono moltissimi con dimensioni e forme sociali diverse: spesso operano solo in alcune zone, in altri casi il raggio d’azione è nazionale e anche internazionale.

Per i proprietari si tratta di quindi una scelta à la carte, i cui costi cambiano in base ai servizi scelti e oscillano dal 10 al 30% dell’incasso.

Il pacchetto base (ogni gestore ha la sua formula), riguarda, di solito, la parte “informatica” dell’attività, ossia la gestione degli annunci sui canali di vendita online (Airbnb, Homeaway, Booking Expedia, Tripadvisor oltre al sito stesso del gestore) comprese risposte, prenotazioni, pagamenti e recensioni. Spesso include anche sistemi automatizzati di sincronizzazione dei calendari per evitare overbooking causati dal meccanismo di prenotazione immediata.

La formula full prevede invece la gestione completa dell’immobile, dall’assistenza in loco (check-in cambio biancheria , eccetera) agli adempimenti burocratici stabiliti sia dalle norme statali sia da quelle regionali.

Spesso vengono offerti anche servizi fotografici e consulenze su arredamento e ristrutturazione.

Redditività delle locazioni brevi: conclusioni

Come detto, le variabili da considerare per stimare la redditività che potrebbe garantire la locazione breve della vostra abitazione sono tante.

Non è possibile stimare una redditività, se non attraverso una prova concreta, anche per stabilire il tasso di occupazione annuale dell’appartamento.

Certamente, le variabili illustrate sono importanti e possono permettervi di stimare la convenienza di una locazione breve, rispetto ad una locazione tradizionale (4+4 anni o 3+2 anni). Tuttavia, vi sono altre variabili legate all’ubicazione, alla presenza di servizi e collegamenti urbanistici, alla presenza di località turistiche o artistiche nelle vicinanze che sono di fondamentale importanza nella stima della redditività.

Per questo motivo, se avete deciso di mettere a reddito la vostra abitazione, affidatevi a degli esperti, sia per stimare la redditività che potrete ottenere, sia per la gestione fiscale del reddito che arriverà da questa attività.

Per info o quesiti di carattere personale contattateci in privato. Metteremo la nostra professionalità a vostra disposizione.

 

 

 

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