Registrazione del contratto

Registrazione del contratto di locazione abitativo: guida

Qual è la procedura corretta per la registrazione del contratto di locazione? Quali passi è necessario compiere? Quando è necessario versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo? In questo contributo vedremo come registrare un contratto di locazione abitativo di durata superiore a 30 giorni, e i documenti necessari alla registrazione

Il contratto di locazione è una scrittura privata secondo la quale un soggetto, titolare di un diritto reale su un bene immobile, concede il diritto di godere del bene, ad un altro soggetto, dietro il pagamento di un compenso.

La normativa legata ai contratti di locazione è data sia dalle norme del codice civile che dalla Legge n. 431/98. In base a questa normativa possiamo avere contratti di locazione a canone libero, a canone concordato oppure contratti di locazione transitori.

In linea generale, i contratti di locazione relativi a beni immobili aventi durata superiore ai 30 giorni devono essere obbligatoriamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate, a cura del locatore o del locatario. Al momento della registrazione del contratto di locazione deve essere effettuato il versamento dell’imposta di registro (per l’intero periodo di durata del contratto o per la prima annualità), e l’imposta di bollo, a meno che, nel contratto di locazione non sia stata espressa apposita opzione per l’applicazione della cedolare secca (imposta sostitutiva dell’Irpef, delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo).

In linea generale sono questi gli aspetti che andremo a delineare meglio di seguito, quando parleremo più compitamente della registrazione del contratto di locazione relativo ad immobili abitativi.

Registrazione del contratto di locazione

Il locatore, dopo aver redatto e fatto firmare il contratto di locazione ad uso abitativo all’inquilino, redatto seguendo gli schemi previsti dalla Legge n. 431/98, è tenuto ad effettuare la registrazione dello stesso presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Ricordiamo che la registrazione del contratto deve avvenire nel termine massimo di 30 giorni dalla data di stipula o dalla data della sua decorrenza, se anteriore, utilizzando una delle seguenti modalità:

  • Telematica: una delle due parti, direttamente utilizzando il servizio Fisconline, oppure tramite un intermediario abilitato ai servizi Entratel, può effettuare la registrazione del contratto attraverso il software “Contratti di locazione e affitti di immobili (RLI)”, messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. La modalità telematica di registrazione è obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari. Anche in questo caso dovrà essere effettuato telematicamente il versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo;
  • Cartacea: una delle parti del contratto deve recarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, con almeno due copie del contratto originale firmate da entrambe le parti, il modello RLI compilato, il modello F24 Elide per il versamento dell’imposta di registro, e le marche da bollo (Euro 16 ogni 100 righe o 4 pagine del contratto).

Registrazione semplificata

La richiesta di registrazione del contratto di locazione può essere effettuata anche in forma semplificata, senza bisogno di allegare copia del testo contrattuale, in presenza delle seguenti condizioni:

  • Un numero di locatori e conduttori, rispettivamente, non superiore a tre;
  • Tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
  • Il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni;
  • Il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Il modello RLI per la registrazione del contratto

Il  “modello RLI“, è un modello che serve per la registrazione del contratto di locazione. Con questo modello è, infatti, possibile registrare il contratto, ma anche effettuare proroghe, risoluzioni e registrare integrazioni del contratto di locazione originario. In pratica il modello RLI deve essere utilizzato per:

  • Richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
  • Richiedere la registrazione delle proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
  • Comunicare i dati catastali degli immobili, ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del D.L. n. 78/2010 convertito dalla Legge n. 122/2010;
  • L’esercizio o la revoca dell’opzione per la cedolare secca;
  • Le denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.

In relazione ai suddetti adempimenti, modello RLI ha sostituito il modello 69.  Il modello 69, pertanto, rimane in uso per tutti gli adempi­menti concernenti contratti diversi da quelli di locazione (come il contratto di comodato) di beni immobili.

Imposta di registro nella registrazione del contratto

In linea generale, la registrazione di un contratto di locazione comporta il pagamento dell’imposta di registro, a carico del locatore e del locatario (solidalmente responsabili).

L’imposta di registro è calcolata sulla base del canone pattuito annualmente nel contratto ed è dovuta da chi registra il contratto, generalmente il proprietario, il quale può rivalersi sull’inquilino, se il contratto lo prevede, nella misura del 50% di quanto pagato.

L’imposta di registro per i fabbricati ad uso abitativo prevede un aliquota del 2% sul canone di locazione. Soltanto nel caso in cui il locatore sia un’impresa che applica l’Iva nel contratto di locazione, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di Euro 200.

L’imposta è dovuta con un minimo di Euro 67 al momento della registrazione (il rinnovo per le annualità successive non prevede alcun importo minimo)  ed ogni anno al rinnovo del contratto.

Contratti pluriennali

Per i contratti pluriennali si può scegliere di:

  • Pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
  • Versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti ISTAT) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (0,5% per il 2015 e 0,2% a partire dal 1° gennaio 2016) moltiplicato per il numero delle annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Quando si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a 67 euro.

Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Il modello F24 Elide

Con il provvedimento n° 554 del 31 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che, a partire dal 1 febbraio 2014, dovranno essere versati mediante il modello “F24 con elementi identificativi” i seguenti tributi connessi alla registrazione del contratto di locazione di beni immobili:

  • Imposta di registro;
  • Tributi speciali;
  • Imposta di bollo;
  • Sanzioni e interessi relativi alle suddette imposte e tributi.

Inoltre con la risoluzione n. 14 del 24 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha:

  • Istituito i codici tributo da utilizzare per i suddetti versamenti;
  • Fornito le istruzioni per la compilazione dei modelli “F24 Elide”.

Codici tributo per il pagamento dell’imposta di registro

La seguente tabella riepiloga i codici tributo istituiti per il pagamento delle somme derivanti dalla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili, da utilizzare esclusivamente nel modello F24 ELIDE.

  • 1500” Imposta di registro per prima registrazione.
  • 1501” Imposta di registro per annualità successive.
  • 1502” Imposta di registro per cessioni del contratto.
  • 1503” Imposta di registro per risoluzioni del contratto.
  • 1504” Imposta di registro per proroghe del contratto.
  • 1505” Imposta di bollo.
  • 1506” Tributi speciali e compensi.
  • 1507” Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
  • 1508” Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
  • 1509” Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
  • 1510” Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Cedolare secca

La cedolare secca sulle locazioni, di cui all’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011, è un’imposta sostitutiva, applicabile su opzione del locatore, alla quale possono aderire i proprietari di immobili abitativi concessi in locazione, per assoggettare i canoni ad un imposta sostitutiva dell’Irpef (e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo).

Possono optare per il regime della cedolare secca esclusivamente le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arte o professione intellettuale. In altri termini, quindi, deve trattarsi di soggetti privati che, in relazione alla locazione posta in essere conseguano un reddito fondiario. In base a tali considerazioni, la cedolare secca è preclusa in ogni caso alle società di capitali, e più in generale a tutti i soggetti tenuti al versamento dell’Ires.

Il legame tra soggetto Irpef ed immobile non rappresenta una condizione vincolante per il regime della cedolare secca, infatti, la detenzione dell’immobile che legittima il regime impositivo in commento può essere costituita: dalla proprietà o da altro diritto reale di godimento diversi dalla proprietà, come il diritto di usufrutto, il diritto di uso, di abitazione e di enfiteusi.

Cedolare secca: condizioni e aliquote

Possono essere assoggettati a cedolare secca i contratti di locazione relativi ad immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. In pratica, per poter utilizzare la cedolare secca devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:

  • L’unità immobiliare deve appartenere alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la categoria A10 – “uffici o studi privati“);
  • La locazione deve essere ad uso abitativo.

Per quanto riguarda le pertinenze, queste possono essere locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata. In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

La nostra consulenza

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Rivolgiti a noi e provvederemo ad effettuare tutti gli adempimenti necessari nel minor tempo possibile, mentre tu potrai dedicarti tranquillamente a fare altro.

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