Come denunciare un affitto in nero

Come denunciare un affitto in nero? La guida

 

Come si denuncia un affitto in nero? Quali sono le modalità per denunciare che un contratto di affitto non è stato registrato? Possibilità per l’inquilino di denunciare la mancata registrazione di un contratto di affitto. Conseguenze per il locatore nella denuncia di un affitto in nero. Tutte le info nella nostra guida.

Il mancato pagamento di imposte legato ad un contratto di affitto non registrato non ha solo delle conseguenze a livello fiscale, ma anche a livello civilistico.

Il contratto di locazione è, infatti, l’unico caso in cui è possibile affermare che in caso di mancata registrazione del contratto si va incontro a sanzioni tributarie e civili.

Se stai leggendo questo articolo molto probabilmente sei un inquilino che sta cercando la strada migliore per tutelarsi di fronte ad un contratto di locazione non registrato.

Le sanzioni amministrative sono quelle tributarie, legate sia alla mancata registrazione del contratto, sia all’infedele dichiarazione dei redditi del proprietario.

Da un punto di vista civile, invece, quando non si registra un contratto di locazione l’accordo è nullo.

Questo significa che ogni clausola stipulata tra le parti e firmata è come se non fosse mai esistita.

In pratica, anche se firmato un contratto di locazione non registrato non è vincolante tra le parti.

Come puoi immaginare la conseguenza di un contratto non vincolante è dirompente per entrambe le parti in causa. La parte meno tutelata è sicuramente il locatore (padrone di casa).

Parlando in modo chiaro, se stai leggendo questo articolo significa, che stai pensando di denunciare il tuo padrone di casa. Magari perchévuoi fare in modo che questi paghi le conseguenze della propria evasione.

Vediamo, insieme, le conseguenze di un contratto di locazione abitativo non registrato e le relative modalità di denuncia di un affitto in nero.

QUANDO UN CONTRATTO DI LOCAZIONE PUÒ DEFINIRSI COME NON IN REGOLA?

Per arrivare a denunciare un affitto in nero è necessario, prima di tutto, aver chiaro cosa si intende per affitto in nero.

In particolare, si definisce un affitto in nero un contratto di locazione che presenta le seguenti caratteristiche:

  • Non è stato registrato entro 30 giorni dalla firma (o dalla decorrenza se antecedente) presso l’Agenzia delle Entrate. L’affitto è nullo anche se il contratto esiste ed è firmato dalle parti. Senza registrazione il contratto non può produrre effetti per le parti in causa;
  • Non è mai stato realmente scritto. Se l’affitto si basa sulla fiducia reciproca tra proprietario ed inquilino o su qualsiasi accordo formale, il contratto è nullo. La nullità determina l’inefficacia tra le parti dello stesso;
  • Il contratto esiste ma si tratta di un documento informale che non rispetta i canoni del contratto di locazione. Anche in questo caso il contratto è valido ma non ha gli effetti di una locazione.

Se ti trovi in una di queste fattispecie sicuramente sei di fronte ad un contratto di affitto in nero.

Ricorda che chiunque può denunciare un inquilino che opera attraverso un contratto di affitto non registrato.

COSA SPINGE PROPRIETARIO ED INQUILINO A STIPULARE UN AFFITTO IN NERO

La denuncia dell’affitto in nero è un tema che interessa i proprietari, ma anche gli inquilini, e qualsiasi altra terza persona.

Per il proprietario di casa concludere un affitto in nero è una pratica molto rischiosa. Questo in quanto caso di denuncia ci si può ritrovare a dover stipulare un regolare contratto di affitto 4 + 4 per un canone irrisorio.

L’inquilino ha un ovvio interesse a denunciare il proprietario che omette di registrare il contratto.

Prima di giungere alla denuncia, il consiglio che offro a tutti gli inquilini è quello di rifiutare categoricamente di stipulare affitti in nero.

Se il proprietario di propone di non concludere un contratto di affitto, scappa!

Ricorda che il contratto serve soprattutto a tutelare l’inquilino.

COSA FARE SE TI ACCORGI CHE IL PROPRIETARIO NON VUOLE REGISTRARE IL CONTRATTO?

Se il proprietario di casa non registra il contratto di locazione, ti consiglio di agire nella maniera seguente:

  • Fagli notare con educazione che la registrazione deve essere effettuata. Il proprietario di casa potrebbe semplicemente esser stato preso da mille impegni, ed aver dimenticato di registrare il contratto. Magari non era su volontà farlo, ma si è trovato nella situazione. In questo caso non ci sono problemi, si può sempre rimediare;
  • Se dopo uno o due solleciti il proprietario di casa non registra il contratto di locazione, denuncia il caso. Denunciare è l’unico modo per tutelarti. In caso contrario, anche tu inquilino, saresti responsabile in solido con il proprietario per l’omessa registrazione del contratto di locazione.

Oltre all’inquilino, la denuncia di un affitto in nero può essere effettuata anche da terze parti.

Non sono rare le denunce di affitti in nero effettuate da vicini di casa.

Questo è possibile tutte le volte in cui i vicini sono a  conoscenza del fatto che è stato affittato un appartamento senza stipulare un contratto.

La cosa avviene più frequentemente di quanto tu possa pensare. Soprattutto nel caso in cui l’inquilino reca disturbo al vicinato.

Per chiunque voglia denunciare un affitto in nero è possibile recarsi al Comando più vicino della Guardia di Finanza ed effettuare una normale denuncia.

Spetterà poi alla GdF effettuare tutti i controlli del caso sulla situazione.

Vediamo adesso quali sono le possibilità per effettuare la segnalazione di un affitto in nero.

AFFITTO IN NERO: LA SEGNALAZIONE ALL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Il modo più facile e veloce per denunciare un affitto in nero è quello di effettuare una segnalazione presso l’Agenzia delle Entrate.

In questo caso la procedura da seguire è la seguente.

VERIFICA LA REGISTRAZIONE

Verifica che il proprietario di casa abbia registrato il contratto.

Questa verifica va effettuata presso la più vicina sede dell’Agenzia delle Entrate.

Ti è sufficiente fornire ai funzionari il tuo codice fiscale e loro verificheranno immediatamente la presenza o meno del contratto a tuo nome nei loro archivi.

IN CASO DI AFFITTO IN NERO EFFETTUA LA REGISTRAZIONE

In caso di esito negativo del controllo, non preoccuparti. Tu ti sei accorto della problematica ed hai la possibilità di rimediare.

Se riscontri la mancata registrazione del contratto di locazione, il mio consiglio è di occuparti della registrazione in prima persona. Ricorda sempre che la registrazione del contratto di locazione può essere effettuata da entrambe le parti. Quindi, anche l’inquilino ha la possibilità, autonomamente, di registrare il contratto di locazione (anche all’insaputa del proprietario).

Effettuando la registrazione eviterai la responsabilità solidale per questa violazione. In pratica ti stai tutelando per eventuali tue responsabilità future.

Naturalmente per effettuare la registrazione dovrai pagare le sanzioni per la ritardata registrazione del contratto di locazione. La metà di queste sanzioni potrai richiederle al proprietario (oppure chiedere che la spesa ti sia detratta dall’affitto).

DENUNCIA IL PROPRIETARIO DI CASA

L’ultimo passaggio da fare è l’eventuale denuncia del proprietario dell’immobile.

Ai fini della denuncia, ti sarà utile dimostrare che il contratto di affitto sussiste, e che hai pagato il canone di locazione fin dal suo inizio.

Quindi dovrai esibire sia una copia del contratto, che le ricevute di pagamento del canone.

Se temi ritorsioni da parte del proprietario di casa, puoi anche effettuare una segnalazione anonima.

Di solito le pubbliche amministrazioni non hanno l’obbligo di rispondere alle segnalazioni anonime, né di darvi alcun seguito. Però, le denunce anonime possono essere usate come base per effettuare degli accertamenti fiscali.

AFFITTO IN NERO: LA DENUNCIA ALLA GUARDIA DI FINANZA

La seconda opzione per denunciare un affitto in nero è quella di rivolgerti direttamente alla Guardia di Finanza.

Per effettuare la denuncia devi recarti di persona presso il più vicino comando della Guardia di Finanza, e comunicare le tue generalità.

Per effettuare la denuncia dell’affitto in nero devi provare che tu occupi realmente l’immobile che è oggetto dell’affitto in nero. Senza avere prove di questo la segnalazione non verrà presa in considerazione. Per questa dimostrazione è sufficiente una prova tangibile della tua presenza nell’appartamento.

Se hai un contratto non registrato, sarà sufficiente esibire il contratto. Se un contratto non esiste, allora uno o più di questi documenti saranno sufficienti a dimostrare la tua permanenza nell’immobile:

  • Ricevuta del pagamento delle utenze, quali acqua, energia elettrica, gas, riscaldamento, utenze telefoniche o di internet;
  • Ricevuta del pagamento del canone di locazione, in qualsiasi forma;
  • Qualsiasi documento che dimostra l’avvenuto pagamento del canone al proprietario: ricevuta di bonifici bancari, ma anche assegni, vaglia, ecc.

Sul sito della Guardia di Finanza, inoltre puoi scaricare il modulo per la denuncia degli affitti in nero, disponibile in formato pdf.

ESPOSTO DA DEPOSITARE ALLA GdF

Se scarichi questo modulo, lo compili e ti presenti al più vicino comando delle Fiamme Gialle, tecnicamente stai effettuando un esposto.

Si tratta di una segnalazione che tu fai all’autorità giudiziaria, di determinati fatti di cui tu hai conoscenza. Questo affinché la Guardia di Finanza valuti se esiste o meno un’ipotesi di reato.

Ti ricordo che se vuoi denunciare un affitto in nero di cui sei a conoscenza, non puoi cercare di dimostrare la presenza di persone nell’appartamento registrando video, o anche facendo fotografie.

Dovrai semplicemente presentare il tuo esposto, ed attendere che la Guardia di Finanza compia accertamenti.

Se fotografi o video-riprendi persone senza il loro consenso, rischi una contro-denuncia.

E ti garantisco che – se stai denunciando un affitto in nero che coinvolge altre persone – le contro-denunce potrebbero molto facilmente arrivare sia dal proprietario che dagli inquilini.

DENUNCIARE UN AFFITTO IN NERO: I RISCHI

Molti inquilini esitano nel denunciare un affitto in nero, poiché temono i rischi della denuncia.

Anche qui però è necessario compiere una distinzione tra il caso in cui:

  • Il contratto di affitto non esiste;
  • Un contratto esiste, ma è stato stipulato per un importo inferiore a quello dell’affitto, o contiene altre irregolarità;
  • Il contratto di affitto esiste, ma non è stato registrato.

In ciascuno di questi casi, la responsabilità fiscale ricade anche sull’inquilino. Un contratto è un accordo concluso tra due parti, e quindi manifesta la volontà di entrambe.

Se il contratto non esiste, non è stato registrato, oppure contiene altre irregolarità, in definitiva l’inquilino è complice.

Trovare casa nelle grandi città a prezzi accessibili ormai è quasi impossibile.

Molti accettano l’affitto in nero spinti dalla necessità. Si tratta di persone che non hanno la possibilità concreta di abitare in periferia, dove gli affitti sono più bassi, e di raggiungere ogni giorno il posto di lavoro in auto o con i mezzi pubblici.

La legge però calibra la responsabilità in maniera diversa: se il proprietario di casa rischia pesanti conseguenze fiscali, l’inquilino sarà responsabile in solido della sola mancata registrazione del contratto di locazione.

Ciò significa che l’inquilino dovrà provvedere al saldo del 50% dell’imposta di registro.

Oltre a questo aspetto non ci sono ulteriori rischi per l’inquilino.

14 thoughts on “Come denunciare un affitto in nero? La guida

  1. Corcoz

    IO HO UN CONTRATTO CON LA SOMMA INFERIORE A QUELLO CHE PAGO.IL PATRONE HA DETTO CHE A SBAGLIATO,METTENDO 300 ANZICHÉ 350.A DETTO CHE L’AGENZIA NON FA UN ALTRO CONTRATTO.RESTA VALIDO IL PRIMO,NON SI PUO RIFARE UN ALTRO.IO PAGO 50 EURO AL MESE IN NERO.NON VOGLIO CONTINUARE COSI.COME DEVO FARE?

     
    • Federico Migliorini

      La soluzione migliore è quella di risolvere il contratto anticipatamente e stipularne uno nuovo.

       
  2. giovanna

    buon giorno mi sono accorta da poco che il proprietario di casa non ha mi registrato il contratto e sono 5 aani che vivo qui con le utenze e mio nome. lui mi diceva che la parte da pagare la pagava lui.
    cosa faccio ora?

     
  3. giacomo

    buongiorno. mia suocera ha pagato per circa 15 anni in nero. era stato imposto una specie di comodato d’uso gratuito mai registrato. dal 2016 il contratto è stato intestato al figlio che non vive con lei. cosa si può fare in questo caso? si può denunciare dopo ormai tre anni? lei abita ancora nell’appartamento.
    grazie

     
    • Federico Migliorini

      Salve Giacomo, il consiglio è sempre quello di denunciare queste cose alla GdF, le sapranno sicuramente consigliare loro cosa fare.

       
  4. Giuseppe

    Buonasera vorrei denunciare il padrone di casa per degli affitti in nero ma le bollette che pago io sono tutte a suo nome e io a parte qualche whats up non ho altro e il mio reddito non è proprio congruo con l’affitto che pago .
    Cosa mi consiglia posso registrarmi da solo il contratto a che prezzo ?
    Grazie

     
    • Federico Migliorini

      Il consiglio è sempre quello di regolarizzare il contratto, ma le serve il consenso del proprietario. Altrimenti lo può denunciare alla GdF.

       
    • Alin

      Buonasera, io ho pagato l’affitto correttamente due anni. Ma la problema è che in tutti questi anni non mi hanno dato mai la ricevuta del pagamento. Il pagamento si può dimostrare. ( bonifico bancario)

       
      • Federico Migliorini

        Il pagamento se avvenuto con bonifico è già tracciato dalla banca e quindi sempre dimostrabile.

         
  5. domenico

    Salve , io mio vicino di casa ( appartamento a fianco al mio ) affita un bilocale ad una dottoressa , da 5 anni senza contratto . Da qualche tempo ha portato i suoi genitori a vivere stabilmente a casa con lei , ma fanno sempre un sacco di casino fin dalle prime ore dell’alba . Avendo segnalato il tutto all’amministratore di condominio nulla si è mosso perchè tale amministratore è in qualche modo legato all0inquilina dell’appatamento . Ora volevo denunciare il fatto che l’inquilina occupa l’appartamento senza un regolare contratto . Era possibile procedere alla denuncia anche se io non sono l’inquilino che occupa l’appartamento ? grazie anticipatamente per una sua eventuale risposta .

     
  6. Mikela

    Buonasera,
    Ho scoperto da poco che i miei padroni di casa non hanno mai registrato il contratto d’affitto e sono passati più di 3 anni. L’anno prossimo vogliono aumentare il canone. Cosa posso fare?

     
    • Federico Migliorini

      Salve Mikela, è suo dovere segnalare la cosa alla GdF, se non verrà registrato il contratto di locazione.

       

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