Affitto prima casa

Affitto prima casa e cambio residenza

 

E’ possibile affittare la prima casa? Si, è possibile procedere all’affitto della prima casa senza perdere l’agevolazione fiscale, tuttavia ci sono delle regole da rispettare.

Non necessariamente chi affitta la prima casa perde le agevolazioni fiscali di cui ha beneficiato per l’acquisto.

Molti pensano che mettere in affitto la prima casa sia vietato o che questa circostanza faccia automaticamente perdere le agevolazioni fiscali previste per la prima casa, ma si tratta di un grosso errore.

Capita, infatti, a causa dei costi crescenti, che molte persone scelgano di affittare l’immobile di proprietà e di andare a vivere in una casa più piccola, oppure è divenuto definitivamente troppo piccolo per continuare a viverci.

Per poter beneficiare del bonus prima casa è richiesta la residenza nello stesso Comune e non necessariamente nell’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali.

In questo articolo voglio spiegarti tutto ciò che c’è da sapere su questo delicato e diffuso problema.

Bonus prima casa

Il bonus prima casa è uno sconto sulle imposte che lo Stato concede a coloro che comprano un’immobile destinato a civile abitazione.

Tale immobile non deve essere necessariamente il primo acquisto nella vita del contribuente (potendo essere anche il secondo o il terzo, ecc.).

Tuttavia, per beneficiare di questo bonus, devono sussistere alcune condizioni, quali:

  • Al momento del rogito, il contribuente non deve essere proprietario, neanche per una semplice quota di altre abitazioni situate nello stesso Comune ove si trova quello da acquistare. Quindi è possibile possedere magazzini, uffici, terreni, ma non abitazioni;
  • Il contribuente non deve essere proprietario, neanche per una semplice quota, di altre abitazioni, ovunque situate in Italia, acquistate in precedenza con il bonus prima casa. In caso contrario, c’è tempo fino a un anno dal nuovo acquisto per disfarsi del precedente immobile (vendendolo o donandolo);
  • Il contribuente deve fissare la propria residenza all’interno del Comune ove si trova il nuovo immobile acquistato. Ha tempo per farlo fino a 18 mesi dalla data del rogito. La norma impone la residenza non necessariamente all’indirizzo dell’abitazione agevolata. L’importante è che si trovi nello stesso territorio comunale;
  • L’abitazione acquistata non deve essere di lusso (ossia accatastato nelle categorie A/8 e A/9);
  • Il contribuente non deve cedere il nuovo immobile acquistato per almeno 5 anni, a meno che non ne acquisti, entro 1 anno, un altro che risponda alle stesse condizioni appena viste. È tuttavia consentito acquistare con il bonus prima casa una seconda abitazione, senza vendere la vecchia, a condizione che quest’ultima sia divenuta inutilizzabile (ad esempio, se inagibile o troppo piccola per le accresciute esigenze familiari o da ristrutturare per causa di un terremoto, ecc.).

Il bonus prima casa permette di far concedere al proprietario dell’immobile alcuni benefici, quali:

  • Se l’acquisto è effettuato da un privato, l’imposta di registro, che di norma è al 9%, viene fissata al 2% del valore catastale dell’immobile. In più, le imposte ipotecarie e catastali, anziché essere calcolate in misura percentuale, sono di 50 euro l’una;
  • Se si acquista da una ditta, l’Iva, che di norma è al 10% (22% per gli immobili di lusso) scende al 4%. In più le imposte di registro, ipotecarie e catastali, anziché essere calcolate in misura percentuale, sono di 200 euro l’una.

Affitto della prima casa

Mettere in affitto la prima casa, scegliendo quindi di andare a vivere in un altro immobile è possibile.

A causa della diffusione di informazioni sbagliate, molti pensano che sia vietato o che questa circostanza faccia automaticamente perdere le agevolazioni fiscali previste per la prima casa, ma si tratta di un grosso errore.

La legge consente di cambiare residenza senza perdere le agevolazioni fiscali relative alla prima casa.

E’, infatti, possibile usufruire del bonus prima casa soltanto se si sposta la propria residenza (entro 18 mesi dal rogito) nel Comune ove l’immobile è situato, tuttavia, non deve essere necessariamente all’indirizzo di quest’ultimo.

E’ possibile acquistare una prima casa e darla subito in affitto. Soltanto a condizione che si vada a dimorare in una abitazione situata nello stesso Comune (ove appunto va fissata la propria residenza).

Questa seconda dimora può essere anche un appartamento in affitto o anche di proprietà (in questo secondo caso, però, non sarà possibile avvantaggiarsi del bonus prima casa per il relativo acquisto).

Dopo quanto tempo è possibile cambiare la residenza?

Nel caso in cui tu abbia deciso di dare la prima casa in affitto e abitare in un Comune diverso ove questa si trova, è possibile farlo soltanto in un momento successivo all’acquisto.

Infatti, non si può agire in tal modo all’atto dell’acquisto dell’abitazione agevolata, in quanto la residenza del contribuente deve per forza trovarsi nello stesso Comune di quest’ultima.

Tuttavia, puoi decidere di farlo in un successivo momento.

La legge impone il requisito della residenza solo all’acquisto della nuova abitazione, ma non per sempre. Di qui è naturale chiedersi: dopo quanto tempo si può cambiare la residenza da quando si è acquistata la prima casa?

La legge non lo specifica ma, secondo l’interpretazione corrente, avallata anche dall’Agenzia delle Entrate, la residenza nel Comune dell’immobile agevolato deve restarci per almeno 18 mesi dal rogito (lo stesso termine cioè entro cui il contribuente è chiamato a ottemperare alla condizione imposta dalla legge).

Trascorsi i 18 mesi dall’atto di acquisto si potrà spostare la propria residenza in un altro Comune dando la prima casa in affitto

Chi è in affitto può comprare con il bonus prima casa?

Qualora invece, sei una persona che conduce un appartamento in locazione e vuoi acquistarne uno nuovo, puoi usufruire del bonus prima casa.

L’immobile in locazione non preclude infatti l’acquisto con le agevolazioni fiscali prima casa di un altro immobile, seppur sito nello stesso Comune.

L’inquilino, infatti, è titolare solo di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale (quale è quello di proprietà, usufrutto e abitazione).

Quali agevolazioni si perdono?

Oggi è il 25/3/2020Guide

La crisi economica miete sempre più vittime e più proprietari di prima casa decidono di affittare il proprio immobile per andare ad abitare in uno più piccolo ed economico oppure, più drasticamente, trasferirsi in un paese esotico in cui la vita costa molto meno. Anche tu stavi pensando di fare questo passo ma non sai se ti conviene?

In questa guida su come affittare la prima casa ti spiego quando si può fare, cosa succede se l’immobile è stato acquistato con agevolazioni, dopo quanto tempo si può fare, cosa succede nel caso di mutuo e ipoteca, quante tasse bisogna pagare, quando è possibile farlo per brevi periodi e cosa si rischia a farlo in nero.

Si può

Sempre più persone si chiedono se si può affittare la prima casa dove risulta la propria residenza. Un contratto di locazione rappresenta infatti un’entrata economica per il proprietario, che però può essere frenato da alcuni dubbi, soprattutto per quanto riguarda le agevolazioni usufruite per l’acquisto dell’immobile in qualità di prima casa.

In realtà per usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa non é necessario mantenere la residenza in quell’appartamento (circolari Agenzia Entrate n. 38 del 12/08/2005, n. 19/E del 01/03/2001 e n. 1/E del 02/03/1994).

La legge specifica che é requisito fondamentale mantenere la residenza nel comune ove é ubicato l’immobile, ma non necessariamente in quell’immobile.

Nonostante affitti la prima casa, quindi, non perderai i benefici fiscali goduti, tuttavia é necessario che:

  • L’immobile non sia di lusso;
  • Tu non possegga altri immobili acquistati con beneficio prima casa;
  • L’immobile non venga venduto prima di 5 anni. Se lo vendi prima di 5 anni (conteggiati dall’acquisto), entro un ulteriore anno devi comprarne uno nuovo (cosiddetta “sostituzione prima casa”) altrimenti perdi i benefici fiscali.

Con agevolazioni

Come abbiamo visto, è possibile affittare la prima casa acquistata senza perdere le agevolazioni fiscali.

L’importante è che tu mantenga la residenza nel comune in cui si trova l’immobile. Non perderai quindi le agevolazioni fruite sull’IVA (o imposta di registro), sull’imposta ipotecaria e sull’imposta catastale.

Diverso è il discorso della detrazione degli interessi passivi su mutuo.

Affinché tu possa detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi, è necessario che tu abbia residenza non non solo in quel comune, ma specificatamente nell’immobile per cui hai chiesto il mutuo.

In caso di affitto, mantieni benefici sulle tasse pagate, ma non puoi detrarre gli interessi dall’IRPEF.

Affitto della prima casa per brevi periodi

La prima casa si può affittare per lunghi periodi e, a maggior ragione, anche per brevi periodi.

Ad esempio per periodi inferiori a un mese.

In tal caso, se la locazione non supera i 30 giorni, non occorre neanche registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

E’ sufficiente soltanto dichiarare i redditi derivanti dall’affitto, ogni anno, nel 730 (o modello Unico).

Puoi affittare la tua prima casa per brevi periodi in due modi:

  • Affitto parziale: nel modello 730 al quadro B si può indicare l’uso promiscuo della casa, come abitazione principale e come affitto. Se l’utilizzo prevalente è di abitazione principale, non perdi né le agevolazioni IMU, né quelle TASI, né la detrazione IRPEF degli interessi sull’eventuale mutuo.
  • Affitto totale: in questo caso, se la tua prima casa viene dedicata solo ad affitti, anche brevi, ma tu non mantieni la residenza, sei tenuto a pagare IMU e TASI secondo le regole ordinarie e perdi anche le detrazioni IRPEF degli interessi sull’eventuale mutuo.

Sui redditi derivanti dagli affitti brevi poi, affitto parziale o totale, potrai optare per la tassazione in regime ordinario o per la cedolare secca.

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