Agevolazione prima casa – vantaggi e come si decade

Quali sono le agevolazioni nell’acquisto di un immobile come prima casa? Quali sono le condizioni che devono sussistere per poter beneficiare di tale agevolazioni? Quando si decade dal beneficio e relative sanzioni?

Di seguito mi accingo a rispondere in modo più esaustivo possibile a queste domande.

L’acquisto della prima casa di abitazione è agevolato dal legislatore tributario sotto l’aspetto dell’imposta di registro (ovvero, ove applicabile dell’IVA) cui è soggetta la transazione.

In particolare sussistendo le condizioni che vedremo nel presente contributo è possibile usufruire per quanto riguarda l’imposta di registro dell’ aliquota del 2% anziché quella ordinaria. Mentre nel caso fosse dovuta IVA; essa viene scontata del 4%.

Agevolazioni acquisto prima casa?

L’acquisto di un immobile quando viene effettuato in presenza dei requisiti prima casa, le imposte da pagare sono ridotte.

La misura dell’imposta differisce a seconda del soggetto che effettua la cessione.

Si possono prospettare due situazioni:

  1. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione iva:
    •  L’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
    •  Imposta ipotecaria fissa di €50;
    •  L’imposta catastale fissa di €50.
  2. Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad IVA:
    • IVA ridotta del 4%;
    • L’imposta di registro fissa di € 200;
    • Imposta ipotecaria fissa di € 200;
    • L’imposta catastale fissa di € 200.

Quali sono le condizioni?

Affinché si possa usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che sussistono congiuntamente i seguenti requisiti:

  1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9;
  2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
    • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
    • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività;
    • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
    • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
  3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
  4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Nel caso dell’imposta di registro, l’acquirente deve attestare la sussistenza delle condizioni al punto 2), 3) e 4) tramite apposita dichiarazione resa, a pena di decadenza nello stesso atto con il quale si acquista “la prima casa”.

Nel caso dell’IVA, tali dichiarazioni possono essere rese, oltre che nell’atto di acquisto anche nell’eventuale preliminare di compravendita.

Altri casi in cui è prevista l’agevolazione prima casa

Qui di seguito vediamo altri due casi in cui è possibile beneficiare dell’agevolazione prima casa:

  1. Al momento dell’acquisto, il compratore possiede, in tutto o in parte, la proprietà o altro diritto reale su un immobile sito nel territorio dello stato italiano e acquistato con l’agevolazione prima casa. Questo purché tale immobile sia alienato entro un anno dalla data del rogito della nuova compravendita. In tale caso non si tiene conto di tale altro immobile al fine di verificare la sussistenza dei requisiti per beneficiare dell’agevolazione prima casa. Tuttavia se l’alienazione non avviene entro tale termine, si applicano le sanzioni che vedremo in seguito;
  2. Nel caso di leasing per l’acquisto dell’abitazione principale presso banche ed intermediari finanziari autorizzati alla locazione finanziaria. In tale caso considerando in luogo dell’acquirente, l’utilizzatore e, in luogo dell’atto di compravendita, il contratto di leasing.

Pertinenze

L’agevolazione prima casa si estende anche alle pertinenze dell’abitazione principale acquistata:

  • Anche se l’acquisto delle stesse avviene con atto separato e, quindi, anche posteriormente all’acquisto dell’abitazione principale;
  • Purchè le pertinenze appartengono ad una delle seguenti categorie catastali: C2, C6 e C7;
  • Limitatamente a una pertinenza per ciascuna delle categoria catastali i cui sopra;
  • Purché tali pertinenze siano effettivamente utilizzate a servizio della prima casa acquistata.

Decadenza dal beneficio prima casa

Si decade dal diritto di usufruire dell’agevolazione prima casa se, alternativamente:

  • Dichiarazione mendace resa all’atto di acquisto;
  • Trasferimento, a titolo oneroso o gratuito, nei 5 anni dall’acquisto, degli immobili acquistati usufruendo dell’agevolazione in esame. Non si decade dall’agevolazione prima casa nel caso in cui la cessione nei 5 anni, sia causata dal trasferimento in una diversa residenza principale situata all’estero. Questo, purché con tale stato straniero siano in vigore procedure di cooperazione. Dove è possibile all’Amministrazione Finanziaria di verificare che, effettivamente, il contribuente ha adibito a propri dimora abituale l’immobile acquistato (c.m. 21.02.2014, n. 2/E)

Nel caso in cui si perda l’agevolazione prima casa, la maggior imposta da restituire ai fini dell’imposta di registro sarà pari alla differenza fra il 9% dovuto e il 2% versato.

Non ci saranno effetti per quanto riguarda le imposte ipocatastali, che restano dovute nella misura di 50€ ciascuna.

Inoltre il contribuente sarà tenuto a versare una sanzione pari al 30% della maggiore imposta dovuta e gli interessi di legge.

Quale è la soluzione per evitare il versamento della sanzione del 30%  per il contribuente che, entro un anno, non intenda riacquistare un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale?

Questo è possibile soltanto attraverso la preventiva comunicazione di tale intendimento all’Agenzia delle Entrate.

In questo modo il contribuente sarà si tenuto al versamento delle imposte in misura piena ed i relativi interessi, ma eviterà l’applicazione della sanzione del 30% (r.m. 27.12.2012, n. 112/E).

Credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”

Il contribuente, pur vendendo l’immobile acquistato con i benefici della prima casa entro i 5 anni, può evitare la decadenza dall’agevolazione.

Questo è possibile se acquista, entro un anno dalla vendita , un altro immobile da adibire ad abitazione principale non accatastato come A1, A8 o A9.

In questa ipotesi, spetta al contribuente un credito d’imposta di un ammontare massimo pari al minor valore tra:

  • imposta (registro/IVA) pagata all’atto dell’acquisto della “prima casa” originaria;
  • imposta (registro/IVA) dovuta in riferimento al riacquisto di un immobile da adibire a “prima casa”.

Tale credito d’imposta potrà essere utilizzato dal contribuente in due modalità:

  1. A scomputo di quanto dovuto a titolo di imposta di registro/IVA all’atto del riacquisto;
  2. In compensazione di altri tributi /contributi che egli debba successivamente versare all’Erario.

Il credito però non può essere richiesto a rimborso!!!

Agevolazione prima casa: consulenza

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