Cedolare secca sulle locazioni brevi: interpello n. 373 del 10 settembre 2019

 

Applicazione cedolare secca sulle locazioni brevi effettuate tramite portali online anche nel caso di locazione di più appartamenti. Con l’interpello n. 373 del 10 settembre 2019 esclude che si tratti di reddito d’impresa, a patto che non vi sia organizzazione.

L’Agenzia delle Entrate, con l’interpello n. 373 del 10 settembre 2019 è tornata sul tema della tassa Airbnb.

La cedolare secca si applica anche nel caso di affitto di più immobili. Non si considera reddito d’impresa, salvo che dal controllo emerga un esercizio di un’attività “organizzata” imprenditoriale.

Il caso del contribuente, oggetto d’interpello, riguarda la compatibilità tra norme provinciali e nome nazionali ed il confine tra attività svolta come privato o come impresa.

In alcune regioni è posto un limite al numero massimo di immobili che è possibile locare. Superato tale limite, il reddito è considerato reddito d’impresa, precludendo la possibilità di applicare la cedolare secca.

Vediamo adesso in questo contributo la risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello posto dal contribuente.

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Disciplina fiscale locazioni brevi

Il regime fiscale delle locazioni brevi è disciplinato dall’ art. 4 del D.L. n. 50/2017, convertito nella Legge n. 96/2017.

La definizione di locazione breve la troviamo al comma 1 dell’art. 4 della L. 96/2017:

” i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni”

Al comma 2 dell’art. 4 ha previsto l’applicazione della cedolare secca sugli affitti brevi:

” a decorrere dal 1 giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell’art. 3 del D.L. 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21% in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca”

Quesito posto dal contribuente

Il contribuente ha intenzione di affittare a brevi periodi un appartamento a turistici tramite il portale online “Airbnb.

Il contribuente svolge l’attività di affittacamere come persona fisica.

La legge regionale non da la possibilità di applicare la cedolare secca se si affittano più di 4 immobili, in quanta si va a configurare come attività d’impresa.

Pertanto il contribuente ha deciso di proporre interpello all’Agenzia delle Entrate, in merito all’applicazione della cedolare secca.

Soluzioni prospettata dal contribuente

Il contribuente, considerando che la norma statale prevalga su quella provinciale, ritiene che i redditi derivanti dalla sua locazione possano essere assoggettati a cedolare secca. Pertanto, anche in presenza di più appartamenti non dovrà essere tenuto a dichiararli come reddito d’impresa.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

Attività d’impresa: riferimenti normativi

Riportiamo qui di seguito l’articolo 2082 del codice civile:

“E’ imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi”

Definizione di reddito d’impresa, come disciplinato dall’art. 55 del Testo Unico Imposte sui Redditi:

“sono redditi d’impresa quelli che derivano dall’esercizio di imprese commerciali. Per esercizio di imprese commerciali si intende l’esercizio per professione abituale, ancorche’ non esclusiva, delle attivita’ indicate nell’art. 2195 c.c., e delle attivita’ indicate alle lettere b) e c) del comma 2 dell’art. 32 che eccedono i limiti ivi stabiliti, anche se non organizzate in forma d’impresa.

Qui di seguito, la definizione di attività d’impresa come riportata dall’art. 55, comma 2 del TUIR:

” le prestazioni di servizi che non rientrano nell’articolo 2195 del codice civile, quali, per quanto qui interessa, le locazioni, costituiscono esercizio d’impresa se derivanti dall’esercizio di attività organizzata in forma d’impresa (…)”

Servizi accessori

Per poter beneficiare della cedolare secca, è necessario che le locazioni brevi non rientrino nell’ambito dell’esercizio di attività d’impresa.

Pertanto oltre alla locazione dell’immobile non devono essere forniti servizi aggiuntivi connessi alla finalità residenziale dell’immobile quali: fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti . Questo, in quanto, offrire tali servizi, presuppone un livello seppur minimo di organizzazione.

Cedolare secca sulle locazioni brevi: atteso regolamento del MEF

L’Agenzia delle Entrate, in merito all’applicazione della cedolare secca sulle locazioni brevi ricorda che sui requisiti, siamo in attesa di un regolamento da parte del MEF:

” i criteri in base ai quali l’attività di locazione di cui al comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi d’impresa di cui al Testo Unico delle Imposte sui redditi n. 917 del 22 dicembre 1986″.

Pertanto, qualora manchi qualsiasi forma di organizzazione tale da far presupporre ad un’attività d’impresa non vi sono limiti all’applicazione alla cedolare secca.

In merito al quesito posto dal contribuente, l’Agenzia delle Entrate non da una soluzione esaustiva e risolve i dubbi del contribuente affermando che la legge provinciale non contiene disposizioni a carattere fiscale.

Pertanto risulta inalterato il principio secondo il quale le leggi nazionali prevalgono su quelle regionali, comunali e provinciali.

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