Certificazione Unica locazioni brevi: guida operativa

 

L’art. 4 del D.L. n. 50/2017, convertito dalla L. 96/2017, ha introdotto un particolare regime fiscale per le locazioni brevi.

In particolare, il comma 5 ha previsto per coloro i quali esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti, devono operare in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi.

La ritenuta deve essere operata nel momento dell’incasso dei canoni e corrispettivi. Inoltre tali soggetti dovranno provvedere al relativo versamento e al rilascio della relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 D.P.R. 322/1998.

Vediamo adesso nel dettaglio la modalità di applicazione della ritenuta e la corretta predisposizione della certificazione unica locazioni brevi.

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Applicazione della ritenuta del 21% sulle locazioni brevi

Le locazioni brevi turistiche sono state disciplinate in Italia dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017, convertito dalla Legge n. 96/2017.

Il comma 1 dell’art. 4 del D.L.n. 40/2017 da una definizione del concetto di locazione breve:

si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Pertanto gli unici servizi aggiuntivi che possono essere prestati riguardano:

  • La pulizia dei locali;
  • La fornitura di biancheria.

Il comma 2 dell’art. 4 stabilisce che:

a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell’art. 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21% in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca”.

Pertanto l’elemento innovativo è stato l’estensione della cedolare secca ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, purché di durata complessiva inferiore a 30 giorni.

Si ricorda per i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione.

Cedolare secca o tassazione ordinaria?

Il soggetto locatore ha la possibilità, infatti, di scegliere la tassazione del reddito derivante dalla locazione breve tra:

  • Concorrenza del reddito alla tassazione ordinaria IRPEF. In questo caso la ritenuta del 21% viene applicata a titolo di acconto;
  • Cedolare secca. In questo caso la ritenuta del 21% viene applicata a titolo di imposta. La possibilità di applicare la cedolare secca è possibile sia nelle sublocazioni brevi sia nel caso in cui sia il comodatario ad effettuare locazioni brevi (vedi D.L. n 50/17).

Obblighi intermediari

Il comma 4 dell’art. 4 del D.L. 50/2017 stabilisce che, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che attraverso la gestione di portali on line mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono
tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la
somma incassata.

Questo significa, in altri termini, che l’intermediario immobiliare o il soggetto che gestisce portali online deve assumere la qualifica di sostituto di imposta ex DPR n 600/73. 

Base imponibile calcolo ritenuta cedolare secca

L’aliquota dell’imposta sostitutiva (21%) va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto. Non si considera l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.
Per i contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti.
In pratica, se il contratto prevede, oltre al pagamento del canone di locazione, anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, calcolato forfettariamente, la base imponibile della cedolare sarà costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario.
Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando:
• sono sostenute direttamente dal conduttore;
• sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Ritenuta d’acconto o d’imposta

La ritenuta deve essere effettuata al momento del pagamento al beneficiario della somma richiesta l’affitto e si considera operata:

  • A titolo d’acconto: se il beneficiario non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per questa modalità di tassazione;
  • A titolo d’imposta: se il locatore sceglie come regime di tassazione quello della cedolare secca. In questo caso la ritenuta sostituisce, per il locatore, l’Irpef e le addizionali sui redditi derivanti dalla locazione.

Quando e come versare la ritenuta

La ritenuta deve essere versata con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata.
L’intermediario può effettuare un unico versamento cumulativo relativo all’importo delle ritenute operate in ciascun mese.
Con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017, l’Agenzia delle Entrate ha istituito il codice tributo “1919” da utilizzare per il versamento.
Il codice va riportato nella sezione “Erario” del modello F24, in corrispondenza della colonna “importi a debito versati” con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

Esempio di compilazione del modello F24:
importo da versare: 300 euro
anno cui si riferisce la ritenuta: 2020
mese di riferimento: febbraio

codice tributo
1919
mese rif.
02
anno di riferimento
2020
importo a debito versati
300

Inoltre, con la stessa risoluzione sono stati indicati i codici da utilizzare per
recuperare eventuali eccedenze di versamento. In particolare, deve essere utilizzato:
il codice tributo “1628” – per recuperare in compensazione, mediante il modello F24, eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai successivi pagamenti di competenza del medesimo anno
il codice tributo “6782” – per recuperare in compensazione eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai pagamenti di competenza dell’anno successivo.

Certificazione unica locazioni brevi: compilazione

Adesso vediamo nel dettaglio come deve essere compilata la certificazione unica locazioni brevi in ogni suo punto.

Nella ipotesi in cui l’esposizione dei dati venga effettuata in forma aggregata, nel punto 1 “N. contratti di locazione” occorre riportare il numero complessivo dei contratti stipulati relativi alla singola unità immobiliare; diversamente – esposizione dei dati in forma analitica – il punto 1 non deve essere compilato.

A tal proposito si ricorda che il provvedimento del 12 luglio 2017 dell’Agenzia delle Entrate ha previsto, per i contratti relativi alla medesima unità immobiliare e stipulati dal medesimo locatore, che la comunicazione dei dati possa avvenire anche in forma aggregata. Per ogni singola unità immobiliare, l’esposizione dei dati deve essere effettuata adottando sempre il medesimo criterio, o in forma aggregata o in forma analitica.

Nei punti 2 e 3 occorre indicare, rispettivamente, se trattasi di un contratto che prevede la locazione dell’intera unità immobiliare o di un contratto che prevede la locazione parziale dell’unità immobiliare.

Nel punto 4 è necessario riportare l’anno relativo al periodo di locazione che si sta indicando. In particolare, nel caso di un contratto di locazione per un periodo che ha ricompreso sia il 2018 che il 2019, con pagamento effettuato nel 2019, devono essere compilati due righi, riportando in modo distinto l’importo di competenza del 2018 e l’importo di competenza del 2019.

Allo stesso modo, nell’ipotesi di contratto di locazione per un periodo che ha ricompreso sia il 2019 che il 2020 e il pagamento è stato effettuato anticipatamente nel 2019è necessario compilare due righi, riportando in modo distinto l’importo di competenza del 2019 e l’importo di competenza del 2020.

Nel punto 5, il sostituto d’imposta deve indicare il numero dei giorni della durata del contratto di locazione ricompresa nel periodo di riferimento. I dati relativi all’indirizzo dell’immobile, invece, devono essere esposti nei punti da 6 a 13.

Il punto 14 accoglie l’importo del corrispettivo lordo, mentre il punto 15 l’ammontare della relativa ritenuta operata; si precisa che nel punto 15 deve essere riportato l’importo delle ritenute versate con il codice tributo 1919.

Infine, qualora il percipiente, destinatario della certificazione, non rivesta la qualifica di proprietario dell’unità immobiliare locata, occorre barrare la casella presente nel punto 16.

Certificazione unica locazioni brevi: esempio pratico

Poniamo il caso di una locazione dal 25 dicembre 2019 al 5 gennaio 2020 (12 giorni complessivi); corrispettivo pattuito € 1.000; ritenuta subita € 210; proprietario dell’immobile e presenza di un intermediario immobiliare; il corrispettivo è stato incassato il 28 dicembre 2018 al netto della ritenuta.

ANNO 2019: (1000/12X7) = € 583,33 (210/12X7) = € 122,50

ANNO 2020: (1000/12X5) = € 416,67 (210/12X5) = € 87,50

In presenza di redditi diversi, invece, che seguono il criterio di cassa, il caso potrà essere gestito come segue:

  • locazione dal 25 dicembre 2019 al 5 gennaio 2020 (12 giorni complessivi); corrispettivo pattuito € 1.000; ritenuta subita € 210; sublocatore dell’immobile che lo concede in locazione; presenza di un intermediario immobiliare; il corrispettivo è stato incassato il 28 dicembre 2018 al netto della ritenuta.

Certificazione unica locazioni brevi immobile in comproprietà

Nel caso in cui l’immobile locato sia in comproprietà, ogni comproprietario deve indicare in dichiarazione la propria quota del corrispettivo lordo spettante. Poiché nella nella certificazione unica è indicato solitamente solo il codice fiscale del soggetto che ha stipulato il contratto di locazione breve, ossia di uno dei comproprietari, l’importo del corrispettivo indicato nella certificazione unica cautelativamente è riportato nella dichiarazione precompilata di questo soggetto.

I comproprietari devono indicare nelle proprie dichiarazioni le rispettive quote del corrispettivo percepito per la locazione breve a prescindere da quello risultante dalla certificazione unica.

Scadenza Certificazione Unica

Qui di seguito le scadenze relative alla certificazione unica 2020:

  • 31 marzo 2020 ( prorogata la scadenza al 9 marzo 2020), trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello ordinario;
  • 31 marzo 2020 consegna della certificazione unica 2020 tramite il modello sintetico ai soggetti interessati;
  • Il 31 ottobre 2020 termine ultimo per effettuare l’invio telematico all’Agenzia delle Entrate dei dati relativi alle certificazioni uniche contenenti redditi esenti o non dichiarabili mediante la dichiarazioni dei redditi precompilata.

Certificazione unica locazioni brevi: conclusioni

In questo contributo ho cercato di fornirti informazioni utili per una corretta applicazione della ritenuta ed una corretta compilazione della certificazione unica locazioni brevi.

Si tratta di un adempimento importante se operi come intermediario immobiliare o gestore di portali telematici. In particolare, dovrai porre particolare attenzione alla determinazione del reddito, tra reddito fondiario e reddito diverso per quanto visto in precedenza in relazione alla predisposizione del modello CU.

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