Come avviare n'attività di affittacamere

Come aprire un’attività di affittacamere? Adempimenti civilistici e fiscali

L’attività di affittacamere è un’attività turistico ricettiva extra-alberghiera di tipo imprenditoriale. In questo contributo vedremo quali sono gli adempimenti civilistici e fiscali per iniziare un’attività professionale o non professionale.

Prima di iniziare a locare una o più camere di un immobile anche per pochi giorni l’anno è necessario conoscere la normativa vigente. La legge impone per questa tipologia di attività alcuni adempimenti civilistici e fiscali.

L’attività di affittacamere è disciplinata nel nostro ordinamento dalla L. n.217/1983 come segue:

struttura composta da non più di 6 camere ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari

La somministrazione di alimenti e bevande può essere rivolta solo alle persone alloggiate. Gli affittacamere che oltre all’alloggio somministrano anche la prima colazione, possono assumere la denominazione di Bed and Breakfast

L’attività di affittacamere, può essere svolta in forma professionale o non professionale.

In questo contributo vedremo gli adempimenti civilistici e fiscali nelle due modalità di gestione degli affittacamere.

Definizione di Affittacamere

Sono attività di affittacamere le strutture composte da non più di 6 camere, ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati con o senza uso di cucina, situate in uno stesso stabile, che forniscono servizio di alloggio comprendente:

  • la pulizia quotidiana dei locali;
  • la fornitura e il cambio di biancheria ad ogni cambio di cliente, e comunque, una volta alla settimana;
  • la fornitura di energia elettrica, acqua, gas e riscaldamento.

Il gestore dell’affittacamere può svolgere una serie di attività complementari a quella di alloggio, solo a favore delle persone alloggiate.

Gli esercizi di affittacamere non devono essere confusi con le semplici locazioni turistiche.

Quest’ultimi vengono dati in locazione per finalità esclusivamente turistiche e senza alcuna prestazione di servizi accessori o complementari.

Affittacamere non professionale

L’attività di affittacamere se svolta in modo saltuario, può essere svolta in modo non professionale.

Tuttavia oltre all’occasionalità dell’attività e’ necessario che il gestore dell’affittacamere risieda e abbia il domicilio nell’immobile ove si eserciti l’attività.

Questa modalità di esercizio dell’attività ha il vantaggio sia di essere esonerati all’iscrizione presso il Registro delle Imprese che all’apertura della partita Iva.

Tuttavia sia se l’attività di affittacamere sia svolta in modo professionale che in modo non professionale vi è l’obbligo di segnalare l’attività al Comune competente per territorio.

Tale comunicazione avviene utilizzando l’apposita modulistica SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), che viene compilata in regime di autocertificazione.

Tuttavia vi sono dei vincoli per poter iniziare questa tipologia di attività e devono essere autocertificati al momento di presentazione della SCIA:

  •  Vincoli morali: devono essere autocertificati dal dichiarante;
  • Oggettivi del locale: l’immobile sul quale si intenda svolgere l’attività di affittacamere deve rispettare alcuni requisiti dettati dalle normative vigenti. Con queste faccio riferimento al rispetto delle normative vigenti in materia edilizia, urbanistica, igienico-sanitaria, di prevenzione incendi, di staticità, di sicurezza degli impianti.

Disciplina fiscale affittacamere non professionale

L’attività di tipo occasionale, da un punto di vista fiscale da luogo a proventi fuori dal campo di applicazione dell’Iva.

Tali redditi dovranno essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi o nel Modello 730 nella categoria dei “redditi diversi“, come disciplinato dall’art. 67 comma 1 lettera i) del D.P.R. 917/1986.

Essendo un’attività non rientrante nel campo di applicazione dell’iva, non vi è l’obbligo da parte del gestore di rilasciare una fattura o ricevuta fiscale.

Al fine di poter certificare i compensi derivanti dall’esercizio dell’attività di affittacamere, il gestore è consigliabile che rilasci una ricevuta non fiscale.

Pertanto l’emissione della ricevuta non è obbligatoria (salvo richiesta da parte del cliente), ma consigliabile per dare traccia a tutti gli incassi ricevuti.

La ricevuta deve essere emessa in duplice copia, l’originale per il cliente e la copia per il proprietario dell’immobile.

Sulla ricevuta, in originale, deve essere apposta una marca da bollo da €. 2,00 quando l’incasso percepito supera la soglia di €. 77,47.

Affittacamere professionali

Devono operare con la qualifica di imprenditori professionali tutti i soggetti che affittano appartamenti di proprietà che superano il limite di sei camere in più di due appartamenti, oppure che affittano camere in appartamenti nei quali non hanno fissato la propria residenza.

Per la gestione degli affittacamere in forma professionale è necessaria, al contrario dell’attività non professionale, l’apertura della partita IVA.

Tale adempimento  si effettua presentando entro 30 giorni dall’inizio dell’attività gli appositi modelli ministeriali.

E’ necessario presentare sempre entro 30 giorni dall’inizio dell’attività il modello per l’iscrizione della ditta al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio competente.

Inoltre è necessario presentare al Comune, previo pagamento della tassa di concessione regionale, la S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Tale adempimento è propedeutico al rilascio dell’autorizzazione amministrativa per l’esercizio dell’attività di affittacamere.

Per quanto riguarda l’attività degli affittacamere, il codice ATECO da utilizzare per l’apertura della partita Iva è il seguente:

 55.23.5  – “Attività di affittacamere per brevi soggiorni, case vacanza

Iscrizione all’I.N.P.S.

Nel caso di attività svolta in forma professionale, deve essere effettuata, entro 30 giorni dall’inizio dell’attività, l’iscrizione all’I.N.P.S.

L’iscrizione all’INPS può essere effettuata contestualmente alle altre pratiche viste in precedenza, tramite un unico invio telematico.

La gestione previdenziale è quella dei commercianti. Tuttavia gli affittacamere sono soggetti alla contribuzione previdenziale in rapporto al reddito effettivamente prodotto, anche nel caso in cui sia inferiore al livello minimo imponibile.

Tali contributi sono comprensivi della somma dovuta per la tutela della maternità (€7,44 annui). Devono essere corrisposti secondo le modalità di pagamento dei contributi IVS eccedenti il minimale (due acconti ed eventuale saldo).

Denuncia attività alla questura

Quando si avvia un’attività di affittacamere professionale è necessaria la denuncia dell’attività alla Questura.

La denuncia deve contenere tutte le informazioni relative all’ubicazione e tipologia di locali utilizzati. Nonché tutte le indicazioni sulle modalità di svolgimento dell’attività.

E’ opportuno allegare copia dell’autorizzazione comunale nonché dell’ulteriore documentazione richiesta.

Tutti i gestori di strutture ricettive e quindi anche gli affittacamere hanno il dovere di comunicare telematicamente alla questura le generalità dei propri ospiti.

Tale comunicazione può avvenire telematicamente, tramite il portale “alloggiati web“.

I dati devono essere trasmessi entro le 24 ore successive all’arrivo degli ospiti.

Comunicazione dei prezzi

Entro il 1° marzo ed il 1° ottobre di ogni anno vi è l’obbligo di comunicare alle competenti autorità amministrative (Regione o enti delegati) i prezzi che si vogliono praticare dal 1° giugno al 1° gennaio successivo.

Tali prezzi saranno poi pubblicizzati e resi noti alle autorità e  diverranno vincolanti per l’operatore.

Disciplina fiscale affittacamere professionale

L’attività di affittacamere professionale rappresenta un’attività d’impresa con conseguente assoggettamento ad Iva (con aliquota ridotta al 10%), delle fatture che dovranno essere dal gestore per ciascun cliente.

Inoltre i redditi percepiti sono soggetti alla normativa sul reddito d’impresa, come disciplinato dal DPR 917/1986.

Conclusioni

Come precedentemente descritto, l’attività di affittacamere può essere esercitata in entrambi le forme. Maggiori adempimenti sia civilistici che fiscale nell’adottare la forma di affittacamere professionale.

Quindi l’affittacamere non professionale ha l’indubbio vantaggio di essere più facilmente gestibile e con meno oneri burocratici. Tuttavia ha il vincolo che il titolare dell’attività deve avere il domicilio e la residenza anagrafica nel luogo dove intende svolgere l’attività.

Consulenza

Chiunque si decida ad intraprendere la strada di affittacamere, dovrebbe considerare ogni singolo dettaglio, e scegliere la forma appropriata per far fruttare al meglio la propria attività.

Prima di fare un salto nel vuoto ti consiglio comunque di affidarti a commercialisti esperti per un’analisi di fattibilità del progetto e trovare la migliore forma fiscale.

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