Come aprire una casa vacanze?

Come aprire una casa vacanze? Adempimenti civilistici e fiscali

L’attività di casa vacanze è un’attività turistico ricettiva extra-alberghiera di tipo imprenditoriale. In questo contributo vedremo quali sono gli adempimenti civilistici e fiscali per iniziare un’attività professionale o non professionale.

Il trend degli affitti turistici è cresciuto in modo esponenziale negli ultimi anni. Le locazioni turistiche di alloggi adibiti a casa vacanze costituiscono un’innovativa occasione di business in forte espansione.

Tale fenomeno sta riscuotendo sempre più interesse nella sfera dei privati. Questo in quanto da un lato molte famiglie tendono a preferire soluzioni di villeggiatura transitorie; dall’alto gli ingenti tributi patrimoniali che comporta avere un immobile “a disposizione”. Pertanto la locazione breve di casa vacanze può rappresentare l’alternativa valida per ricavare una redditività dagli immobili per sopperire agli ingenti costi che essi comportano.

In questo contributo vedremo quali sono tutti gli adempimenti civilistici e fiscali per avviare un’attività di casa vacanze.

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Che cosa si intende per casa vacanze?

La normativa in merito alle case vacanze è rintracciabile all’interno  di ogni legge regionale. Ogni regione recepisce la normativa nazionale e la riadatta a quella regionale sulla base delle proprie esigenze. Ogni regione fissa quali sono i parametri oggettivi e soggettivi, al sussistere dei quali, un soggetto svolge (o può svolgere) attività turistico ricettiva.

La casa vacanze si inquadra come attività ricettiva ex articolo 6, comma 10, della Legge n.217/83, e può essere gestita in forma imprenditoriale che occasionale. 

La legge quadro sul turismo da la seguente definizione di casa vacanze:

“gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore ai tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi”

Differenza con la locazione turistica

La locazione turistica si differenzia da un punto di vista normativo dalla case vacanze. Nella locazione turistica siamo di fronte ad una mera locazione, ovvero un’attività non ricettiva. Mentre la gestione di una casa vacanze, rientra tra le attività ricettive e pertanto è possibile offrire agli ospiti servizi aggiuntivi, tipici di un’attività turistica alberghiera.

Qui di seguito un elenco dei servizi aggiuntivi che può offrire una casa vacanze:

  • Il servizio di pulizia al momento dell’inizio e del termine dell’alloggio;
  • Il servizio del cambio periodico della biancheria;
  • La messa a disposizione di uno o più posti spiaggia;
  • Il servizio di trasporto dall’aeroporto alla località di ubicazione dell’immobile;
  • L’organizzazione di tour enogastronomici, turistici o di altra natura.

Se il soggetto che detiene l’immobile non si limita alla “pura” locazione, ma fornisce dei servizi aggiuntivi, qui sopra elencati, rientra nella fattispecie della casa vacanze.

Tuttavia, la casa vacanze non può offrire la somministrazione di alimenti e bevande propri delle strutture alberghiere.

Casa vacanze: forma imprenditoriale o non imprenditoriale?

La gestione di una casa vacanze può essere svolta secondo due modalità, se rispettati i requisiti:

  • in forma non imprenditoriale: per la gestione occasionale di una o due casa vacanze;
  • in forma imprenditoriale: per la gestione non occasionale ed organizzata di tre o più casa vacanze.

La Risoluzione ministeriale n. 9/1916 del 31 dicembre 1986 ha definito che la variabile per determinare in quale delle due fattispecie si deve rientrare è la prestazione di servizi accessori. Pertanto anche la fornitura, seppur abituale, di appartamenti ammobiliati, non accompagnata dalla prestazione di servizi accessori, non è configurabile come attività imprenditoriale.

Quindi se la casa vacanze offre esclusivamente servizi minimi obbligatori, richiesti dalle leggi regionali, sarà configurabile come una locazione immobiliare ad uso abitativo.

Casa vacanze: adempimenti per l’avvio dell’attività

Per poter avviare un’attività di casa vacanze è necessario rispettare alcuni adempimenti sia di natura amministrativa che fiscale.

Di seguito una schematizzazione dei principali adempimenti che dovrai seguire per essere in regola.

Apertura della partita Iva

L’apertura della partita Iva deve avvenire obbligatoriamente entro 30 giorni dall’inizio dell’attività. Questo deve essere effettuato tramite la compilazione dell’apposito modulo (modello AA9/12). Tale modulo può essere presentato sia in modalità cartacea che telematicamente.

Nel modello dovrà essere inserito come codice attività, quello relativo alla locazione. Si utilizza solitamente il codice attività: 682001 – “locazione di beni immobili”.

Iscrizione in Camera di Commercio

La gestione di casa vacanze, rientrando nella fattispecie di attività commerciale, è obbligatoria l’iscrizione nel Registro delle Imprese. Istituito presso la Camera di Commercio del Comune ove ha la sede il soggetto che svolge l’attività.

Tale iscrizione comporta il pagamento dei seguenti costi:

  • diritti di segreteria e di bollo per circa €35,00;
  • versamento del diritto annuale che varia dai € 53,00 per le ditte individuali fino a circa € 200,00 per le società.

Presentazione della Scia

Prima di poter iniziare l’attività è necessario presentare la segnalazione certificata di inizio attività (Scia).  La trasmissione del modello deve avvenire solo in modalità telematica al Comune in cui si intende svolgere l’attività.

Tale comunicazione ha l’obiettivo di segnalare al Comune tutti i dati relativi all’immobile per i quali si intende svolgere l’attività di casa vacanze.

La comunicazione ha l’obbiettivo di verificare che l’immobile sia in possesso di tutti i requisiti disposti dalle normative vigenti.

Iscrizione alla gestione commercianti dell’Inps

L’esercizio di un’attività di casa vacanze, essendo un attività commerciale, comporta l’iscrizione del titolare presso la Gestione commercianti dell’Inps.

Si tratta di una gestione previdenziale obbligatoria che prevede il versamento di contributi fissi in quatto rate annuali per un importo che si aggira ai € 4.000. Tali contributi corrispondono ad un reddito di circa € 15.000, per la parte eccedente di reddito sono dovuti i contributi variabili, che devono essere versati secondo le scadenze delle imposte sui redditi.

Comunicazione ospiti alla Questura

Come disciplinato dall’art. 109 del TULPS  vi è l’obbligo anche per i proprietari o i gestori di case vacanze, alla comunicazione e spedizione delle schedine alloggiate entro 24 ore dal momento dell’arrivo sia per gli ospiti UE che extra UE.

Pertanto il soggetto che intende svolgere l’attività è tenuto a presentarsi alla questura competente per provincia e farsi rilasciare le credenziali utili per poter accedere al servizio “alloggiati web” per comunicare gli ospiti.

Disciplina fiscale casa vacanze

Il trattamento fiscale dei canoni derivanti dalla locazione di casa vacanze, varia a seconda della tipologia di locazione. Gli elementi che fanno sorgere un diverso trattamento fiscale sono: la durata e se il soggetto che affitta svolge un’attività imprenditoriale o meno. Per cui si avranno 3 tipologie di reddito:

  1. Redditi fondiario: si rientra in questa fattispecie con una locazione turistica sporadica di una seconda casa, che non supera i 30 giorni. Senza obbligo di registrazione e senza la fornitura di servizi aggiuntivi (visti sopra). Il reddito fondiario sarà così calcolato: maggiore tra il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfettariamente del 5 per cento e la rendita catastale iscritta nel catasto rivalutata del 5%, sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1, il reddito e’ determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Tale reddito dovrà essere inserito nel quadro RB del modello Unico.
  2. Redditi diversi: rientrano in questa fattispecie i redditi derivanti dall’esercizio non abituale di un’attività commerciale. Tale casistica è disciplinata dll’art. 67 comma 1 lett.i del TUIR 917/1986. Tale reddito sarà soggetto agli scaglioni di reddito IRPEF, che vanno da un’aliquota minima del 23% ad una massima del 43%. Tale reddito dovrà essere inserito nel quadro RL del Modello Unico.
  3. Redditi d’impresa: rientrano in questa fattispecie i redditi derivanti dall’esercizio in forma imprenditoriale di un’attività commerciale. Il reddito sarà tassato come reddito d’impresa e dovrà essere inserito nel quadro RG (contabilità semplificata), quadro RF (contabilità ordinaria).

La nostra consulenza

Stai pensando di avviare un’attività di gestione di un casa vacanze, ma hai molti dubbi in merito? Non esitare a contattarci! Vi risponderemo nel più breve tempo possibile e se avete bisogno di una vera e propria consulenza, saremo lieti di predisporre un budget per simulare la fattibilità dell’attività.

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