Comproprietario non locatore

Comproprietario non locatore: deve dichiarare il reddito?

 

Quando un contratto di locazione è stipulato soltanto tra alcuni dei comproprietari, anche il comproprietario non locatore deve dichiarare il reddito? La risposta è affermativa in quanto conta la titolarità del diritto reale sull’immobile.

Quando si stipula un contratto di locazione ad uso abitativo sovente può capire la situazione in cui vi siano più comproprietari. Di questi, per vari motivi, soltanto alcuni stipulano il contratto di locazione.

In una situazione come quella descritta è opportuno chiedersi se sono tenuti a dichiarare il reddito soltanto alcuni oppure tutti i titolari del diritto reale sull’immobile.

La questione è importante in quanto in caso di non corretta dichiarazione del reddito l’Agenzia delle Entrate potrebbe procedere ad un accertamento per dichiarazione omessa o infedele (a seconda dei casi).

Vediamo, quindi, il corretto comportamento da seguire nel caso di comproprietario non locatore in una locazione abitativa.

Cominciamo!

La dichiarazione dei redditi fondiari

Giorni fa in studio è arrivato un soggetto, che chiameremo Andrea, titolare di una quota del 50% do un immobile abitativo. Questi è venuto in quanto l’altro comproprietario, a sua insaputa, ha locato a terzi l’immobile, senza corrispondergli la sua quota di canone.

Andrea era molto preoccupato, non tanto per il mancato incasso, quanto per la paura che l’Agenzia delle Entrate possa pretendere da lui le imposte sui redditi derivanti dalla locazione.

In pratica, Andrea si sta chiedendo se potrebbe essere chiamato a pagare delle imposte su dei redditi di sua competenza ma mai percepiti. Questo, in qualità di proprietario “usurpato” dal suo diritto alla propria quota di canone.

La mia risposta ad Andrea è stata questa:

L’Amministrazione finanziaria ha facoltà di pretendere anche dal proprietario che non percepisce il canone di locazione le imposte ivi derivanti. Questo, in quanto i redditi fondiari sono imputati ai proprietari a prescindere dalla percezione“.

Questo, è quanto prevede l’articolo 26 del TUIR. Inoltre, dello stesso avviso è la Cassazione, nella sentenza 9 maggio 2019 n. 12332.

Questo aspetto, come puoi capire è di importanza dirimente, in quanto conoscere la regola sopra indicata permette di arrivare ad una corretta compilazione del quadro RB del modello Redditi. Quadro dedicato alla dichiarazione dei redditi fondiari.

Il comproprietario non locatore, infatti, è tenuto comunque a dichiarare la sua quota di reddito. Questo indipendentemente dalla percezione dello stesso. Quello che conta è la titolarità del diritto reale sull’immobile.

Questo, infatti, è quanto prevede l’articolo 26 del TUIR. Questi, infatti, disciplina che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei proprietari (o titolari di diritti reali) degli immobili. Tale concorso avviene indipendentemente dalla percezione del reddito.

Comproprietario non locatore: le fattispecie

La regola riguardante la necessità di dichiarare il reddito indipendentemente dalla percezione riguarda:

  • Il caso di morosità dell’inquilino, salva l’eccezione in caso di convalida di sfratto per morosità;
  • Il caso di usurpazione del reddito.

Sostenere, quindi, che non si ha diritto al pagamento delle imposte in quanto i canoni non sono stati percepiti, non serve a niente. Inoltre, è opportuno sottolineare che la Cassazione in queste fattispecie non comporta alcuna violazione del principio costituzionale di capacità contributiva.

Infatti, come sostenuto dalla stessa Corte Costituzionale (Corte Cost. n. 362/2000):

la capacità contributiva, quale idoneità all’obbligazione di imposta, desumibile dal presupposto economico al quale l’imposta è collegata, può essere ricavata, in linea di principio, da qualsiasi indice rivelatore di ricchezza, secondo valutazioni riservate al legislatore, salvo il controllo di costituzionalità

Il fatto che il reddito dei fabbricati locati vada determinato con riferimento al canone risultante dal contratto di locazione – spiega la Corte – è del tutto eccezionale e va armonizzato con la regola per cui i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla percezione.

In questo contesto la distinzione fra canone locatizio non riscosso e canone “usurpato” è del tutto irrilevante, in quanto, per sua natura, il reddito fondiario risulta legato alla titolarità del diritto reale, a prescindere dall’effettiva percezione del canone.

Pertanto, il comproprietario deve comunque dichiarare i redditi da locazione e corrispondere le relative imposte per la sua quota di titolarità, anche ove non li abbia percepiti, non avendo partecipato alla stipula del contratto di locazione

Comproprietario non locatore e quadro RB

Di questi principi dovrà tenersi conto nella compilazione del quadro RB del modello REDDITI PF, dove, quindi, i redditi da locazione vanno dichiarati dal comproprietario anche ove egli non li abbia materialmente percepiti perché la locazione è stata stipulata, per l’intero immobile, dall’altro comproprietario.

D’altronde, egli potrà anche accedere alla cedolare secca, come era stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circ. 4 giugno 2012 n. 20.

Le istruzioni fanno riferimento a un solo caso particolare, ovvero quello in cui l’immobile, posseduto in comproprietà, sia dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari limitatamente alla propria quota: in questa ipotesi, si può utilizzare il codice “5” in colonna 7 “Casi particolari” dei righi RB1-RB9, che consente eccezionalmente di indicare solo la propria quota di canone in colonna 6 “Canone di locazione” e non l’intero.

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