Preliminare di vendita

Perché è importante redigere il contratto preliminare di compravendita?

 

Che cosa è il contratto preliminare di compravendita? Perché è opportuno registrarlo? Questi  aspetti verranno esaminati in questo contributo.

Il contratto preliminare serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere alcune problematiche che non consento di concludere la vendita immobiliare.

L’acquisto di una casa rappresenta un passo importante e spesso costituisce l’investimento più importante di una famiglia.

Pertanto è opportuno tutelarsi il più possibile in tutti i passi che conducono alla vendita. Di seguito vedremo nel dettaglio il preliminare di vendita, strumento che garantisce importanti tutele alla parte acquirente.

Siete pronti!?! Si comincia!

Che cosa è il contratto preliminare?

Il contratto preliminare di vendita è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, definendo modalità e termini.

Tramite il contratto preliminare la parte venditrice si obbliga a vendere alla parte acquirente, la proprietà di un immobile. Tale vendita dovrà avvenire secondo il prezzo, modalità e termini stabiliti nello stesso contratto.

I due soggetti con il contratto preliminare si impegnano a stipulare un nuovo contratto di compravendita.

L’obbligo giuridico che nasce dal preliminare di vendita ha effetto tra entrambi le parti.

Il venditore, anche se è stato firmato il preliminare di vendita, può:

  • Vendere lo stesso immobile ad altre persone o costituire su di esso diritti reali di godimento (es. usufrutto, ecc.);
  • Iscrivere ipoteche sull’immobile.

Se una di queste ipotesi si manifesta, non è possibile chiedere al giudice di invalidare la vendita. Può essere richiesto solo il risarcimento dei danni.

Contenuto del contratto preliminare

Più dettagliato sarà il preliminare di vendita e maggiore sarà la tutela delle parti che otterranno da una sentenza.

Perciò è opportuno che il contratto preliminare di compravendita contenga tutte le clausole proprie di un contratto di vendita.

Di seguito gli elementi principali che dovrà contenere il preliminare di vendita: il prezzo e l’immobile da acquistare. Inoltre dovranno essere indicati i dati catastali dell’immobile.

E’ fondamentale che il preliminare contenga tali elementi pena la sua nullità. Per evitare incertezze sull’oggetto del contratto è consigliabile allegare al contratto preliminare le planimetrie catastali dell’immobile in vendita.

Il contratto preliminare deve avere la stessa forma del contratto definitivo, prevista dalla legge.

Il preliminare per la compravendita di immobili deve essere redatto: atto pubblico o scrittura privata. Se si vuole procedere alla trascrizione del contratto preliminare, è necessario che quest’ultimo sia redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

La caparra confirmatoria nel contratto preliminare

La caparra confirmatoria è uno strumento che consente ad entrambi le parti una tutela immediata in caso di inadempimento.

Solitamente la parte acquirente, al momento della conclusione del contratto preliminare, consegna alla parte venditrice una somma di denaro. Quest’ultima rappresenta la garanzia a fronte di un mancato adempimento.

Si possono prospettare due ipotesi differenti a seconda del soggetto inadempiente:

  1. Se il soggetto inadempiente è colui che ha consegnato la somma di denaro, l’altra parte potrà trattenersi la caparra;
  2. Se il soggetto inadempiente è colui che ha ricevuto la somma di denaro, dovrà restituire alla controparte il doppio della somma.

Tutela in caso di inadempimento

Si può verificare l’ipotesi in cui uno dei due contraenti si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo. L’ordinamento a tal proposito prevede specifici strumenti a favore della parte “non inadempiente”:

  • L’esecuzione in forma specifica: la parte “non inadempiente” può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza sostitutiva del contratto definitivo;
  • risoluzione del contratto: la parte “non inadempiente” può rivolgersi al giudice per ottenere la risoluzione del contratto nonché il risarcimento del danno subito;
  • caparra confirmatoria: se dal contratto è prevista il versamento di una caparra, la parte “non inadempiente” potrà richiedere il recesso del contratto. Si potrà avvalere inoltre della caparra, trattenendo o esigendo il doppio.

Trascrizione del preliminare

A prescindere da una eventuale scorrettezza da parte del venditore nella vendita, vi è la possibilità di interventi da parte di terzi a danno dell’immobile. Con queste mi riferisco alle seguenti fattispecie: pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazioni.

La trascrizione del preliminare comporta la neutralizzazione di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione.

La trascrizione del preliminare garantisce alcune forma ti tutela alla parte acquirente:

  • Il rimborso degli acconti pagati o il doppio della caparra versata;
  • Privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica, la parte acquirente, ha il diritto di essere preferito ad altri creditori nella vendita “forzata” del bene.
  • Anche nel caso di fallimento del venditore e conseguente inadempimento del contratto preliminare.

E’ opportuno trascrivere il preliminare quanto maggiore è:

  • Il tempo tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;
  • L’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;
  • Il rischio di azioni di terzi.

Costi registrazione

La registrazione del preliminare deve essere effettuata presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate competenti. Deve essere fatta entro 20 giorni dal perfezionamento del preliminare. Nel caso in cui il preliminare sia autenticato da un notaio, la registrazione sarà fatta a cura di quest’ultimo. In quest’ultimo caso il termine è entro 30 giorni dal perfezionamento del contratto.

la registrazione del preliminare comporta il pagamento delle seguenti imposte:

  • Imposta di registro in misura fissa € 200,00;
  • Imposta proporzionale pari allo 0,5 della caparra.

In presenza di versamento di acconti, se la vendita è soggetta a imposta di registro, sarà dovuta anche l’imposta proporzionale pari al 3% di ciascun acconto.

Ti consigliamo di trascriverlo al più presto, in modo quanto l’effetto prenotativo, produce i suoi effetti al momento della trascrizione.

Pertanto se si vuole avere una tutela piena e ed effettiva, è opportuno trascrivere il preliminare. In caso di mancata registrazione le parti, ed in particolare l’acquirente, potrà correre maggiori rischi.

Consulenza

Sia nel momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e a maggior ragione al momento della firma del contratto preliminare è opportuno farsi assistere da un professionista esperto.

Prima di commettere errori, contattaci qui sotto al nostro servizio di consulenza!

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