Credito di imposta per il riacquisto

Credito di imposta per il riacquisto della prima casa in dichiarazione

Come si beneficia in dichiarazione del credito di imposta per il riacquisto della prima casa? Quali sono le corrette modalità di compilazione della dichiarazione dei redditi per beneficiare del credito di imposta per il riacquisto della prima casa? Le istruzioni per la compilazione della sezione II del quadro CR del modello Redditi PF.

I soggetti che hanno acquistato un immobile con l’agevolazione prima casa, possono beneficiare di un credito di imposta nel momento in cui effettuano la cessione dell’immobile.

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa viene riconosciuto, infatti, al contribuente che acquista un nuovo immobile che verrà adibito a propria unità immobiliare. Naturalmente dopo aver ceduto l’immobile precedentemente acquistato con beneficio prima casa.

La ratio dell’agevolazione è quella di permettere al contribuente che effetua un cambio di immobile detenuto come prima casa, senza perderne i benefici.

In questo contributo andrò a ripercorrere la disciplina fiscale riguardante il credito di imposta per il riacquisto della prima casa. Disciplina disposta dall’articolo 7 della Legge n. 448/98. In particolare modo analizzerò gli aspetti dichiarativi del credito di imposta per il riacquisto della prima casa.

Sei pronto?! Si comincia!

Credito di imposta per il riacquisto della prima casa

Nel modello Redditi PF, la sezione II, del quadro CR è dedicato al credito di imposta per il riacquisto della prima casa. Agevolazione disposta dall’articolo 7 della Legge n. 448/98.

In particolare il rigo del quadro CR dedicato a questa agevolazione è il CR7.

Tale rigo deve essere compilato se è stato maturato un credito d’imposta a seguito del riacquisto della prima casa.

In particolare, in colonna 2 del rigo CR7 deve essere indicato il credito di imposta “maturato nel periodo di imposta oggetto di dichiarazione“.

Il credito di imposta spetta ai soggetti che si trovano nelle seguenti condizioni:

  • Nel periodo di imposta oggetto di dichiarazione sino alla data di presentazione della dichiarazione hanno acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa;
  • L’acquisto è stato effettuato entro un anno dalla vendita di altro immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa. Oppure la vendita dell’altro immobile acquistato usufruendo dell’agevolazione prima casa è stata effettuata entro un anno dall’acquisto della nuova prima casa;
  • Non si è verificata la decadenza dal beneficio prima casa.

Se anche tu ti trovi nella situazione di poter beneficiare del credito di imposta per il riacquisto della prima casa, di seguito troverai le indicazioni per la compilazione della dichiarazione dei redditi.

Funzionamento del credito per il riacquisto della prima casa

L’articolo 7 della Legge n. 448/98 prevede, a favore del contribuente che venda l’immobile in relazione al quale abbia goduto dell’agevolazione prima casa, il sorgere di un credito d’imposta.

Credito che spetta ove questi acquisti “a qualsiasi titolo” un nuovo immobile in presenza delle condizioni per usufruire dell’agevolazione “prima casa“, entro 1 anno dall’alienazione.

Il credito d’imposta è pari all’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposte in relazione al “primo” acquisto agevolato. Questo purché esso non sia superiore all’imposta di registro o all’Iva dovute in relazione al “nuovo” acquisto (Circolare n. 19/E/2001 Agenzia delle Entrate).

Condizioni per il maturare del credito

Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa sorge in presenza delle seguenti condizioni:

  • Che il contribuente abbia goduto dell’agevolazione “prima casa” in relazione ad un determinato acquisto immobiliare. Il credito non sorge ove il primo acquisto sia avvenuto per successione o donazione. L’importo è pari all’Iva o all’imposta di registro applicate in misura ridotta;
  • Che, alternativamente:
    • Entro 1 anno, il contribuente alieni il precedente immobile agevolato e proceda ad un nuovo acquisto “a qualsiasi titolo“;
    • Il contribuente acquisti una nuova “prima casa” ed, entro 1 anno, rivenda la “vecchia” prima casa;
  • Che il nuovo acquisto avvenga in presenza delle condizioni richieste dalla legge per applicare il beneficio “prima casa”. E che non si realizzi la decadenza dall’agevolazione goduta per il “vecchio” acquisto.

Rivendita della “vecchia” prima casa dopo il nuovo acquisto

Fino al 31.12.2015, la spettanza del credito di imposta era subordinata al fatto che il nuovo acquisto avvenisse entro 1 anno dal trasferimento del precedente immobile agevolato. In pratica, il credito di imposta richiedeva necessariamente che la vendita della “vecchia” prima casa fosse seguita, entro 1 anno, dal “nuovo” acquisto agevolato.

A seguito dell’entrata in vigore della Legge n. 208/15, invece, il credito può spettare, in presenza delle altre condizioni. Questo anche ove l’alienazione della “vecchia” prima casa sia successiva al nuovo acquisto agevolato. Purché essa sia realizzata entro 1 anno da esso.

Infatti, che l’art. 1 co. 55 della L. 208/2015 ha modificato le condizioni di accesso al beneficio “prima casa“, di cui alla nota all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, disponendo l’applicabilità dell’agevolazione in parola anche a chi sia titolare, al momento dell’acquisto da agevolare, di un’altra abitazione (su tutto il territorio nazionale) già acquistata col beneficio. Questo a condizione che il contribuente se ne liberi entro 1 anno dal nuovo acquisto agevolato.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito, quindi, che il credito di imposta spetta “al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile preposseduto“.

Condizioni per l’agevolazione prima casa

L’agevolazione “prima casa” spetta in caso di acquisto di un immobile operato da persone fisiche a condizione:

  • Che l’immobile acquistato abbia natura abitativa e sia accatastato in una delle seguenti categorie catastali: A2, A3, A4, A5, A6, A7, A1114;
  • Che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o ve la stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto (in tale caso, è necessario che egli renda una dichiarazione in atto avente ad oggetto il proposito di trasferire la residenza entro il termine di 18 mesi). Oppure che l’acquirente, pur non avendo la residenza in quel Comune, vi svolga la propria attività professionale. Se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro, che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui egli dipende. Nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano;
  • Che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • Che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni. Per gli atti posti in essere dall’1.1.2016, l’agevolazione spetta anche ove l’acquirente sia titolare, al momento dell’acquisto, di un’abitazione già acquistata con l’agevolazione sita su tutto il territorio nazionale. Purché egli la alieni entro 1 anno dal nuovo acquisto agevolato.

Per chi volesse approfondire: “Agevolazione prima casa: requisiti

Credito di imposta per il riacquisto della prima casa nel modello Redditi

Come anticipato, il credito di imposta per il riacquisto della prima casa maturato deve essere indicato nella colonna 2 del rigo CR7 del quadro CR, sezione II, del modello Redditi PF.

Affinché possa essere compilata tale casella, è quindi necessario che il nuovo acquisto agevolato:

  • Sia avvenuto tra il primo gennaio dell’anno oggetto di dichiarazione e la data di presentazione del modello Redditi PF;
  • Sia intervenuto:
    • Entro 1 anno dalla vendita dell’altro immobile per il quale si era usufruito dell’agevolazione prima casa (della quale non si è verificata la decadenza);
    • Anche prima della vendita della “vecchia” prima casa, purché essa sia poi alienata entro 1 anno dal nuovo acquisto.

Il rigo CR7 non va, però, compilato, nel caso in cui il dichiarante abbia già utilizzato il credito di imposta:

  • In diminuzione dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina;
  • In diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ovvero delle imposte sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.

Natura del nuovo acquisto

L’art. 7 della L. 448/98 prevede il sorgere del credito d’imposta in presenza di un acquisto effettuato “a qualsiasi titolo” e in presenza delle condizioni per usufruire dell’agevolazione prima casa.

Va rilevato che, invece, l’ultimo periodo del co. 4 della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86 dispone la decadenza dall’agevolazione prima casa in ipotesi di alienazione dell’immobile agevolato entro 5 anni dal suo acquisto. Questo in assenza di un nuovo acquisto entro 1 anno.

Pertanto, il credito di imposta può sorgere (se vi sono le condizioni di legge):

  • In presenza di una rivendita del primo immobile avvenuta più di 5 anni dopo l’acquisto agevolato, nel qual caso non si crea alcuna “interferenza” con la decadenza dal beneficio prima casa per alienazione infraquinquennale;
  • In presenza di una rivendita del primo immobile (acquistato con l’agevolazione) realizzata prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, nel qual caso concorrono due diverse situazioni:
    • L’acquisto di un’abitazione con le agevolazioni prima casa, entro 1 anno dalla rivendita, consente di godere del credito di imposta;
    • L’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale, entro 1 anno dalla rivendita, evita la decadenza dal beneficio goduto con riferimento al primo acquisto.

Decadenza e credito di imposta

Per evitare la decadenza dall’agevolazione prima casa, in caso di vendita infraquinquennale, non è necessario che il nuovo acquisto avvenga in presenza delle condizioni per usufruire del beneficio prima casa. Mentre la presenza delle condizioni è requisito necessario per il sorgere del credito di imposta a norma dell’art. 7 della L. 448/98.

D’altro canto, la norma sulla decadenza, non contenendo il riferimento all’acquisto operato “a qualsiasi titolo” viene interpretata dall’Amministrazione finanziaria nel senso che la decadenza possa essere evitata solo da acquisti a titolo oneroso.

Invece, come riconosciuto dall’Amministrazione finanziaria, il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa può sorgere anche ove il nuovo acquisto avvenga:

  • Tramite appalto (affidamento della nuova costruzione di un immobile in appalto a terzi), purché redatto per iscritto e registrato, o permuta;
  • Attraverso l’assegnazione in via provvisoria dell’alloggio da parte della cooperativa a proprietà divisa.

Riacquisto della pertinenza

Si deve escludere il sorgere del credito di imposta ove il “riacquisto” riguardi solo una pertinenza dell’abitazione principale.

In tal caso, non è, infatti, soddisfatta la condizione che richiede che il secondo acquisto abbia ad oggetto un immobile abitativo.

Ipotesi di esclusione del credito

Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa non spetta, in ogni caso, ove:

  • Il contribuente abbia alienato un immobile pervenuto per successione e donazione;
  • Il contribuente sia decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto;
  • Contribuente abbia acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria (senza fruire dell’agevolazione prima casa);
  • Per il precedente acquisto non sia stata confermata, in sede di accertamento, l’agevolazione “prima casa“, sulla base della normativa vigente alla data dell’atto;
  • Il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti per godere dell’agevolazione “prima casa” o si realizzi la decadenza dal beneficio.

Ammontare del credito di imposta

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa:

  • E pari all’imposta di registro o all’Iva corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato;
  • Non può mai superare l’imposta di registro o l’Iva dovute per l’acquisto agevolato della abitazione.

In breve, quindi, il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa ha un ammontare pari al minor importo tra:

  • L’imposta di registro o l’Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato;
  • L’imposta di registro o l’Iva corrisposta in relazione al secondo acquisto.

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 7/E/2018, con riferimento:

  • All’imposta di registro relativa sia al primo che al secondo acquisto agevolato, occorre far riferimento non solo all’imposta principale, ma anche all’eventuale imposta suppletiva o complementare di maggior valore;
  • All’Iva, occorre fare riferimento all’imposta indicata nella fattura relativa all’acquisto dell’immobile alienato nonché agli importi indicati nelle fatture relative al pagamento di acconti; nel caso in cui l’immobile alienato sia stato acquisito mediante appalto, deve essere considerata l’Iva indicata in tutte le fatture emesse dall’appaltatore per la realizzazione dell’immobile.

Utilizzo del credito

Il credito d’imposta può essere utilizzato, alternativamente:

  • In diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto (in tal caso, la volontà di usufruire del credito va manifestata in atto);
  • Per l’intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  • In diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso. A tal fine, non è necessario che la volontà di usufruire del credito sia manifestata in atto;
  • In compensazione con altri tributi e contributi dovuti ai sensi del DLgs. 241/97, tramite il modello F24. In questo ultimo caso, se il credito d’imposta è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nell’apposito quadro dei modelli di dichiarazione dei redditi per poter essere utilizzata nei successivi periodi di imposta.

Utilizzo del credito in diminuzione dell’IRPEF

Per quanto concerne l’utilizzo del credito in diminuzione dell’IRPEF, si rileva come:

  • L’art. 7 co. 2 della L. 448/98 affermi che il credito possa essere portato in “diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto“;
  • Nei chiarimenti ufficiali, l’Agenzia abbia affermato che il credito può essere utilizzato in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
  • Le istruzioni del modello Redditi PF  specifichino che si considera “maturato” e, quindi, indicabile nel modello Redditi PF, quadro CR, sezione II, rigo CR7, colonna 2, il credito relativo al (ri)acquisto operato nel periodo compreso tra “il 1° gennaio e la data di presentazione della dichiarazione“.

Utilizzo parziale del credito

Ove il credito di imposta sia stato utilizzato solo parzialmente per il pagamento dell’imposta di registro dovuta sull’atto in cui il credito è maturato l’importo residuo potrà essere utilizzato dal contribuente in diminuzione dall’Irpef. Ovvero in compensazione delle somme dovute con F24.

Invece, tale importo non potrà essere utilizzato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, e dell’imposta sulle successioni e donazioni per gli atti presentati successivamente alla data di acquisizione del credito. Infatti, la norma prevede che, in relazione alle imposte dovute per tali atti e denunce, il credito deve essere utilizzato per l’intero importo.

D’altro canto, ove il credito di imposta per il riacquisto della prima casa sia utilizzato in diminuzione dell’Irpef e non trovi capienza nell’imposta risultante dalla prima dichiarazione utile, esso può essere utilizzato nella successiva dichiarazione. A questo scopo è utile il rigo CR7, colonna 1, che consente, per l’appunto, di indicare il credito che non ha trovato capienza nell’imposta risultante dalla precedente dichiarazione.

Il credito utilizzato in compensazione nel modello F24 va indicato, invece, nella colonna 3 del rigo CR7 del quadro CR, sezione II, del modello Redditi PF.

Rimborsi

In ogni caso, per espressa previsione dell’art. 7 co. 2 della L. 488/98, il credito di imposta per il riacquisto della prima casa non dà luogo a rimborsi.

Compilazione del modello Redditi PF

In presenza di un credito di imposta per il riacquisto della prima casa maturato e non utilizzato in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina o in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale o sulle successioni e donazioni su altri atti e denunce presentati dopo l’acquisizione del credito, può essere compilato il modello Redditi PF, quadro CR, sezione II, rigo CR7.

Questo secondo le indicazioni della seguente tabella.

Rigo Titolo Modalità di compilazione
CR7 colonna 1 Residuo precedente dichiarazione Va indicato il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa che non ha trovato capienza nell’imposta risultante dalla precedente dichiarazione, già indicato nel rigo RN47, colonna 11, del modello Redditi PF (ovvero quello indicato nel rigo 131 del prospetto di liquidazione del mod. 730).
CR7 colonna 2 Credito dell’anno Va indicato il credito d’imposta maturato spettante ai soggetti che si trovano nelle seguenti condizioni:

  • nel periodo compreso tra l’1.1 e la data di presentazione della dichiarazione hanno acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa;
  • l’acquisto è stato effettuato entro un anno dalla vendita di altro immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa oppure la vendita dell’altro immobile acquistato usufruendo dell’agevolazione prima casa è effettuata entro un anno dall’acquisto della nuova prima casa;
  • non siano decaduti dal beneficio prima casa.

L’importo del credito d’imposta è pari all’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato ma non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.

CR7 colonna 3 Di cui compensato nel mod. F24 Va indicato il credito d’imposta utilizzato in compensazione nel modello F24 fino alla data di presentazione della presente dichiarazione

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