Credito d’imposta per riacquisto prima casa

 

Il nostro legislatore ha previsto un credito d’imposta per riacquisto prima casa ,a favore del contribuente che venda l’immobile acquistato usufruendo del”agevolazione prima casa,ove questo acquisti, entro un anno dalla vendita, un altro immobile sempre in presenza dell’agevolazione prima casa.

In questo contributo esamineremo in quali casi si può beneficiare del credito d’imposta ed inoltre quali sono le modalità di utilizzo di tale credito.

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Agevolazione “prima casa”: imposte ridotte

L’acquisto di un immobile quando viene effettuato in presenza dei requisiti prima casa, le imposte da pagare sono ridotte.

La misura dell’imposta differisce a seconda del soggetto che effettua la cessione.

Si possono prospettare due situazioni:

  1. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione iva:
    •  L’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
    •  Imposta ipotecaria fissa di €50;
    •  L’imposta catastale fissa di €50.
  2. Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad IVA:
    • IVA ridotta del 4%;
    • L’imposta di registro fissa di € 200;
    • Imposta ipotecaria fissa di € 200;
    • L’imposta catastale fissa di € 200.

Agevolazione prima casa: condizioni

Affinché si possa usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che sussistono congiuntamente i seguenti requisiti:

  1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9;
  2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
    • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
    • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività;
    • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
    • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
  3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
  4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Nel caso dell’imposta di registro, l’acquirente deve attestare la sussistenza delle condizioni al punto 2), 3) e 4) tramite apposita dichiarazione resa, a pena di decadenza nello stesso atto con il quale si acquista “la prima casa”.

Nel caso dell’IVA, tali dichiarazioni possono essere rese, oltre che nell’atto di acquisto anche nell’eventuale preliminare di compravendita.

Credito d’imposta: 3 fasi

Come abbiamo accennato, l’art. 7, comma 1 e 2,della Legge n. 448/1998, prevede la possibilità di beneficiare di un credito d’imposta per coloro che, avendo venduto un immobile, acquistato con agevolazione “prima casa” , riacquistano, entro un anno dall’alienazione, un altro immobile sempre con i requisiti “prima casa”.

Vediamo adesso nel dettaglio le tre fasi:

Acquisto: 1° fase

Acquisto di un immobile uso abitativo beneficiando delle agevolazioni c.d. “prima casa”, scontando l’imposta di registro o Iva agevolata. Il credito d’imposta non si ha nel caso di acquisto dell’immobile con aliquota ordinaria, nè se l’immobile sia pervenuto per successione o donazione. Infine non si può beneficiare del credito d’imposta nel caso in cui l’immobile sia acquistato prima dell’introduzione nell’ordinamento della normativa per la “prima casa”.

Alienazione: 2° fase

Il contribuente vende l’immobile acquistato beneficiando delle agevolazione “prima casa”. L’alienazione può avvenire a qualsiasi titolo (sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito come nel caso di una donazione).

Riacquisto: 3° fase

Il contribuente è tenuto, entro un anno dalla vendita dell’immobile, al riacquisto di un altro immobile, richiedendo nuovamente le agevolazioni “prima casa”. Pertanto non si ha la possibilità di beneficiare del credito nel caso di acquisto a titolo donativo, ma solo nel caso di acquisto a titolo oneroso.

Utilizzo del credito: modalità

Adesso vediamo quali sono le modalità con le quali è possibile utilizzare questo credito d’imposta per riacquisto prima casa.

L’Agenzia delle Entrate, con varie circolari ( circolare Ade 18/E/2013, circolare Ade 17/E/2015 e circolare Ade 7/E/2018) ha chiarito come può essere utilizzato il credito d’imposta, ovvero:

  1. In diminuzione dell’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto dell’immobile. la volontà di usufruire del credito ve avvenire direttamente nell’atto di acquisto. E’ pertanto precluso l’utilizzo del credito a scomputo dell’iva.
  2. per l’intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  3. In sede di dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto in diminuzione dell’irpef dovuta;
  4. In compensazione con altri tributi e contributi tramite modello F24.

Credito d’imposta per riacquisto prima casa: dichiarazione dei redditi

E’ opportuno precisare che sia nel caso di utilizzo del credito d’imposta in diminuzione dell’irpef sia nel caso di compensazione con modello F24 deve essere indicato tale credito in dichiarazione dei redditi.

Tale credito d’imposta dovrà essere indicato nel quadro CR, sezione II, del modello redditi.

Non dovranno compilare tale quadro i soggetti che hanno utilizzato il credito d’imposta in diminuzione dell’imposta di registro.

L’ipotesi più frequente di compilazione del quadro riguarda il riacquisto della prima casa con il pagamento dell’Iva. In questo caso, non è possibile utilizzare il credito a scomputo di tale tributo.

Credito d’imposta prima casa: limitazioni

Vediamo adesso nel dettaglio quali sono le caratteristiche del credito:

  • personale: vi deve essere coincidenza tra il soggetto del primo acquisto e il soggetto del secondo acquisto. In caso di decesso del titolare del credito, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, ha fornito alcune spiegazioni in merito. Tale credito, infatti, deve essere considerato componente attivo dell’asse ereditario. In tal caso l’erede al fine di utilizzare tale credito, dovrà allegare apposita istanza in sede di denuncia di successione.
  • Si prescrive in 10 anni: la prescrizione comincia a decorrere dalla data in cui è sorto il credito. Tale data viene individuata nel giorno di stipula dell’atto del nuovo acquisto.
  • Non da luogo a rimborsi: come visto in precedenza, può essere utilizzato in compensazione o a diminuzione dell’imposte dovute in sede di nuovo acquisto.

Esempio pratico credito d’imposta

  • Se il contribuente, per il primo acquisto ha corrisposto un imposta di registro pari ad € 4.000 e deve corrispondere per il secondo acquisto un’imposta di € 5.000, il credito d’imposta è di € 4.000;
  • Se il contribuente ha corrisposto per il primo acquisto un’imposta di € 6.000, mentre per il secondo acquisto un’imposta pari a € 5.000, il credito d’imposta è pari ad € 1.000.

Pertanto si evince che il credito d’imposta sia pari alla minor somma tra:

  • imposta di registro o Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato;
  • imposta di registro o Iva corrisposta in relazione al secondo acquisto agevolato;

Se intendi beneficiare del credito d’imposta per riacquisto prima casa è necessario che manifesti la tua volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile. Dovrai specificare di voler utilizzare tale credito in detrazione dell’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 19/E del 01/0/2001, sarà necessario:

  • indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata versata l’imposta di registro o l’IVA in misura agevolata “prima casa“.
  • Indicare nell’atto gli estremi di alienazione dell’immobile acquistato con i benefici agevolazione prima casa.

Conclusioni

Stai acquistando un immobile con l’agevolazione prima casa, ma non sai come applicare correttamente il credito d’imposta?

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