Detrazione interessi passivi del mutuo: guida operativa

 

La detrazione degli interessi passivi del mutuo è un’agevolazione prevista dall’art. 15, comma 1 -ter del DPR n. 917/1986.

Si tratta di una detrazione del 19% su una spessa massima di € 4.000 annui, relativa agli interessi passivi sul mutuo.

Per poter beneficiare di questa detrazione sono richiesti una serie di requisiti da rispettare.

In questo contributo esamineremo nel dettaglio la modalità di detrazione degli interessi passivi del mutuo e i requisiti per poter beneficiare di tale detrazione. Inoltre vedremo alcune casistiche particolari che possono far venir meno il diritto alla detrazione.

Detrazione interessi passivi del mutuo: condizioni

Per poter beneficiare della detrazione degli interessi passivi, devono essere soddisfatte specifiche condizioni. Il mutuo deve:

  • essere stipulato nei 12 mesi antecedenti o successivi all’acquisto dello stesso. Questo significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il mutuo. Altrimenti è possibile prima stipulare il contratto di mutuo entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita.
  • essere erogato da un soggetto residente in Italia o in uno Stato membro della comunità Europea.
  • Entro un anno dall’acquisto, l’immobile sia destinato ad abitazione principale da parte dell’acquirente.

Pertanto se l’acquirente non provvede entro un anno dall’acquisto destinarlo ad abitazione principale, perderà il diritto alla detrazione.

La decadenza non si applica solo nel caso di ricovero permanente e che l’immobile non sia locato.

Detrazione interessi: limiti alla detrazione

La legge n. 244/2007, ha innalzato, dal 1 gennaio 2008 , da € 3.615,20 a € 4.000 il limite massimo di detrazione degli interessi passivi del mutuo. Tali interessi devono essere pagati su mutui ipotecari, stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale.

Pertanto l’importo massimo che è possibile portare in detrazione in sede di dichiarazione dei redditi è pari ad € 760,00 (19% di € 4.000€).

Gli interessi detraibili: quali sono?

Gli interessi passivi che possono essere portati in detrazione sono esclusivamente quelli riferiti al costo di acquisto dell’immobile. Pertanto gli interessi detraibili sono dati dalla somma delle seguenti voci: prezzo di acquisto, spese notarili e gli altri oneri accessori.

Locazione immobile: perdita detrazione interessi passivi del mutuo

Ai sensi dell’articolo 15, comma 1, lettera b) del TUIR, la detrazione Irpef, per interessi passivi sul mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale spetta non oltre il periodo d’imposta nel corso del quale è variata la “dimora abituale”.

Concedendo l’immobile in locazione e trasferendo la residenza, sulla base di tale disposizione, non avrà diritto al beneficio della detrazione degli interessi. Tuttavia, se nei prossimi anni, l’unità immobiliare locata dovesse tornare ad essere utilizzata come abitazione principale, potrà ricominciare a fruire della detrazione in relazione agli interessi passivi inclusi nelle rate pagate, dal momento in cui l’immobile assumerà nuovamente la caratteristica di abitazione principale, in quanto come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, la continuità non è un requisito richiesto per fruire della detrazione in argomento (circolare 55/E del 14 giugno 2001, paragrafo 1.3.1).

La locazione, senza il trasferimento della residenza comporta il venir meno del diritto alla detrazione per i periodi di affitto a terzi dell’abitazione.

Si precisa che, nel caso di acquisto di immobile locato, la detrazione spetta se, entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale.

Mutuo cointestato: a chi spetta la detrazione?

Un dubbio che spesso viene a chi ha contratto un mutuo cointestato è quello relativo alla detrazione degli interessi passivi.

In caso di mutuo cointestato, la detrazione spetta ad entrambi gli intestatari al 50%.

Mutuo cointestato tra coniugi

Se il contratto è intestato a due coniugi, la detrazione degli interessi passivi spetta al 50% a ciascun coniuge. Se uno dei due coniugi non percepisse reddito e, di conseguenza fosse fiscalmente a carico dell’altro coniuge, quest’ultimo potrà scaricare il 100% degli interessi passivi del mutuo.

Per poter detrarre gli interessi passivi del mutuo è necessario che oltre ad essere intestatario del mutuo, il coniuge possegga una quota della casa.

Nel caso, invece, che vi sia solo un intestatario del mutuo, ma vi siano più cointestatari della casa, l’unico a poter detrarre gli interessi sul mutuo sarà l’intestatario del mutuo.

Mutuo cointestato con il figlio

In caso di contratto di mutuo cointestato tra genitori e figli, se, quest’ultimi percepiscono reddito, ciascuno potrà detrarsi la propria quota. Se i genitori sono solo garanti del mutuo e non cointestatari dello stesso, non è prevista alcuna detrazione per quest’ultimi.

Mutuo cointestato per nuda proprietaria

Prendiamo il caso dell’acquisto di una nuda proprietà tramite mutuo cointestato di cui l’altra parte è usufruttuario (figlio, coniuge, etc.).

Gli interessi passivi potranno essere detratti solo da colui che risulta nudo proprietario. In quanto, per poter scaricare gli interessi passivi è necessario essere sia proprietari dell’immobile che intestatari del mutuo. Pertanto, qualora il mutuo fosse pagato interamente dall’usufruttuario, nessuno potrà detrarsi nulla.

Lavori di ristrutturazione: mutuo cumulabile

Vediamo adesso l’ipotesi in cui un mutuo venga contratto sia per l’acquisto dell’unità immobiliare sia per l’effettuazione dei lavori di ristrutturazione.

La detrazione degli interessi passivi del mutuo è cumulabile con la detrazione degli interessi passivi del mutuo per gli interventi di ristrutturazione solamente:

  • Per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare;
  • Nonché per il periodo dei sei mesi successivi alla conclusione dei lavori stessi.

Come specificato dalla circolare n. 7/E del 2018 dell’Agenzia delle Entrate, la cumulabilità è prevista con il verificarsi delle seguenti condizioni:

  • L’immobile venga adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione dei lavori;
  • Non siano decorsi due anni dall’acquisto.

Qualora l’immobile sia adibito ad abitazione principale:

  • oltre sei mesi dal termine dei lavori ma, comunque, entro due anni dall’acquisto, si potrà usufruire solo per la detrazione degli interessi relativi al mutuo per l’acquisto;
  • Dopo due anni dall’acquisto, ma entro sei mesi dalla fine dei lavori, si potrà usufruire solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per la ristrutturazione;
  • oltre due anni dall’acquisto e oltre sei mesi dalla conclusione dei lavori, non spetta alcuna delle detrazioni.

Separazione immobile: detrazione interessi passivi del mutuo

Poniamo il caso che un soggetto, tramite un intervento di ristrutturazione sull’immobile acquistato, voglia procedere con lo sdoppiamento del medesimo.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che nella presente fattispecie, è possibile beneficiare della detrazione solo per la parte di mutuo relativa all’immobile che il contribuente adibirà ad abitazione principale.

Esempio

Prendiamo il caso di un soggetto che acquisti un immobile di 200 metri quadri. Successivamente all’acquisto, tramite un intervento di ristrutturazione, l’immobile venga diviso in due abitazioni di 100 e 100 metri quadrati.

Supponiamo che il contribuente adibisca a dimora abituale solo l’immobile di 100 metri quadrati.

Tale soggetto potrà detrarsi gli interessi passivi sul mutuo per un importo proporzionale, pari al 50% del valore del mutuo stesso.

Conclusioni

Devi stipulare il mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale e hai dubbi in relazione alla detrazione degli interessi passivi dello stesso?

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