Diritto di prelazione

La prelazione dell’inquilino in caso di vendita

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Immobile locato in vendita? Quando l’inquilino ha o non ha la prelazione. Vediamo tutte le info utili in questo articolo.

Quando un locatore desidera vendere un immobile locato invia disdetta all’inquilino ma a seconda della situazione può essere obbligato o meno a concedergli un diritto di prelazione.

La condizione che determina la differenza è la scadenza del contratto di affitto.

Il diritto di prelazione è concesso all’inquilino soltanto in occasione della prima scadenza, cioè qualora il proprietario abbia manifestato la volontà d’impedire il rinnovo del contratto per gli ulteriori 4 anni, motivandolo con l’intenzione di vendere l’immobile locato.

Questa facoltà concessa all’inquilino di acquistare l’immobile locato prima ed a preferenza rispetto a tutti gli altri potrà essere esercitata o liberamente concessa applicando anche delle limitazioni, ad esempio: entro sessanta giorni dalla comunicazione ricevuta, soltanto se saranno rispettate le condizioni di vendita proposte dal proprietario, tra le quali chiaramente, il prezzo richiesto.

È bene precisare che, se il locatore non rispetterà il diritto di prelazione concesso dalla legge a favore dell’inquilino, ad esempio vendendo l’appartamento locato senza avvisare il conduttore, questi potrà esercitare il diritto di riscatto nei riguardi dell’acquirente dell’immobile e/o dei successivi, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto.

Nessun vincolo invece è posto se il contratto è arrivato alla seconda scadenza. In questo caso il proprietario può liberamente vendere l’immobile previa comunicazione di disdetta all’inquilino. Quest’ultimo allo scadere del contratto dovrà lasciare libero l’immobile senza alcun diritto di prelazione. Tuttavia, questi può però liberamente avanzare una proposta a sua scelta e tentare di acquistarlo a pari condizioni con gli altri acquirenti.

Normativa sul diritto di prelazione

Il diritto di prelazione per l’inquilino consiste nella sua facoltà ad acquistare l’immobile in cui si trova in affitto, prima di chiunque altro. Questo, a patto che vengano offerte le medesime condizioni. Tale situazione si verifica principalmente in ambito di contratti di locazione di immobili per uso abitativo.

Il proprietario che desidera mettere in vendita l’immobile è obbligato a comunicare all’inquilino tale intenzione, le condizioni e il prezzo. In caso contrario l’inquilino ha diritto a riscattare l’immobile (venduto ad altro acquirente) fino a sei mesi dalla data del rogito. In questo caso, deve essere pagata una cifra pari al prezzo richiesto e denunciato al momento della vendita, entro trenta giorni dalla data della notifica.

Il contratto di locazione di solito ha una durata di quattro anni per quelli a canone libero e di tre anni per quelli a canone concordato. Durante questo periodo, se il proprietario decide di vendere l’immobile, è tenuto, prima di effettuare una transazione, a darne comunicazione all’inquilino che ha diritto di prelazione. Qualora il contratto sia giunto al termine naturale, il diritto di prelazione decade legalmente. Perché il diritto sia valido, il proprietario non deve essere in possesso di altri immobili oltre a quello in cui abita e a quello concesso in affitto.

Tale diritto, che può essere esercitato soltanto entro sessanta giorni dalla comunicazione. Tale diritto è valido a patto che vengano rispettate le condizioni di vendita stabilite dal proprietario, tra cui principalmente quella relativa al prezzo. Il diritto di prelazione è attuabile unicamente in occasione della prima scadenza. Ovvero, se il proprietario non intende rinnovare il contratto per altri quattro anni, in quanto intenzionato a vendere l’immobile. Si tratta di una forma tutelativa per il conduttore nei confronti del locatore.

Normativa sulle locazioni commerciali

Per quanto riguarda le locazioni commerciali, il diritto di prelazione è valido soltanto se l’immobile viene impiegato per attività che prevedono contatti diretti con il pubblico, come ad esempio i negozi. Al contrario, vengono esclusi da tale diritto tutti gli immobili dati in locazione per utilizzo professionale, come studi medici, di avvocati, di commercialisti, di architetti e altro.

Il proprietario è tenuto, anche in questo caso, a comunicare all’inquilino (tramite raccomandata) tutti i dati inerenti all’immobile in vendita. Mi riferisco:

  • Al prezzo richiesto;
  • Le condizioni comprendenti eventuali rateizzazioni;
  • La data e i termini specifici.

La prelazione decade nel caso in cui l’inquilino sia moroso oppure se il proprietario ha comunicato una regolare disdetta.

Se il proprietario, dopo avere interrotto il contratto d’affitto prima della scadenza, non conclude la vendita, oppure se risulta possedere più immobili, deve risarcire l’inquilino. Il risarcimento avviene con una cifra pari a trentasei mensilità del canone di locazione più le spese. Tale condizione viene applicata anche in caso di affitti residenziali.

Casi in cui decade il diritto di prelazione

In presenza di eredità senza testamento di un immobile dato in affitto, il decesso del proprietario contempla il subentro degli eredi non prevede alcun diritto di prelazione da parte dell’inquilino in caso di locazione abitativa. La prassi solitamente è quella di informare il locatore della messa in vendita della proprietà, anche se non esiste alcun obbligo a tal proposito.

Il decesso del proprietario implica unicamente una modifica del rapporto di locazione in quanto i referenti diventano gli eredi, che subentrano per legge al locatore originario. Secondo la legge, in caso di vendita dell’immobile, ciascuno degli eredi subentrati ha diritto a esprimere le proprie intenzioni. Questo avviene facendone comunicazione al locatore, che comunque non può usufruire del diritto di prelazione.

Diritto di prelazione in caso cessione di immobile abitativo: consulenza

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