Fondi immobiliari

Fondi immobiliari e agevolazione per il trasferimento di fabbricati

 

I fondi immobiliari sono stati esclusi dalle agevolazioni per il trasferimento di fabbricati in favore delle imprese di costruzione.

A stabilire l’esclusione è stata l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’Interpello numero 70 del 20 febbraio 2020, la quale ha rifiutato l’interpretazione estensiva proposta dal contribuente.

L’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che i fondi immobiliari, non possano essere equiparati ad imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare e di conseguenza non possono beneficiare dell’agevolazione.

Fondi immobiliari

E’ cosi stata negata la possibilità di effettuare un’ interpretazione estensiva ed è stato richiamato il divieto di analogia sulle le norme che dispongono agevolazioni.

Tra le norme richiamate, troviamo la L. n. 58/2019 che prevede imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna per il trasferimenti di fabbricati a favore di imprese di costruzione.

Vediamo, di seguito, la risposta all’Interpello dell’Agenzia delle Entrate.

Esclusione dei fondi immobiliari dall’agevolazione per il trasferimento di fabbricati

L’Agenzia delle Entrate, nella risposta all’Interpello n. 70 del 20 febbraio 2020, ha escluso i fondi immobiliari dall’agevolazione per il trasferimento di fabbricati.

Tale agevolazione prevede il pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro per il trasferimenti di fabbricati in favore di imprese di costruzione.

La società di gestione chiedeva all’Agenzia delle Entrate se poteva usufruire della possibilità dell’agevolazione prevista dall’art. 7 del DL 30 aprile 2019, n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, ovvero il Decreto Crescita.

Per l’istante si dovrebbe accogliere un’interpretazione estensiva delle imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, includendo anche i fondi immobiliari.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate non condivide l’interpretazione proposta dal contribuente e, ribadisce il divieto di analogia disposto dall’art. 14 delle disposizioni preliminari al Codice civile.

Il regime agevolato introdotto dall’art. 7 sopra citato prevede che, fino al 2021, per i trasferimenti dei fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i 10 anni successivi, provvedano alla loro demolizione e ricostruzione o alla realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia e alla vendita di almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato, sia possibile pagare le imposte di Registro e Ipo-catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Il regime agevolato può trovare applicazione al ricorrere delle seguenti condizioni:

  • Acquisto deve essere fatto entro il 31 dicembre 2021 da un’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare e deve riguardare interi fabbricati;
  • Entro 10 anni:
    • devono essere effettuati gli interventi di demolizione e costruzione o di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, e comunque devono essere conformi alla normativa antisismica e devono conseguire la classe energetica NZEB, A o B;
    • deve avvenire vendita del fabbricato, o in caso di fabbricati suddivisi in più unità immobiliari, all’alienazione di almeno il 75% del nuovo volume.

La risposta negativa fornita dall’Agenzia delle Entrate è fondata sul divieto previsto dal Regolamento sulla gestione collettiva del Risparmio per il FIA chiuso di svolgere, nella propria attività di gestione, “diretta attività di costruzione di beni immobili”.

Inoltre, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali espressamente previste a favore di imprese di costruzione, l’espressione “impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare” può includere anche le imprese che eseguono i lavori, a cui sono connessi i benefici, solo quando queste ultime siano astrattamente legittimate a realizzarli.

Parere della Corte di Cassazione sull’esclusione dei fondi immobiliari dall’agevolazione

fondi immobiliari sono esclusi dall’agevolazione per il trasferimento di fabbricati in favore di imprese di costruzione che prevede imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 euro.

La conclusione segue la verifica della possibilità di equiparare i soggetti.

In tale processo l’amministrazione finanziaria porta a suo sostegno due statuizione della Corte Suprema di Cassazione che riprendono il DLgs. n. 58 del 24 febbraio 1998.

Nella Sentenza n. 16605 del 2010, la Corte di Cassazione afferma il seguente principio secondo cui:

“I fondi comuni di investimento costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio che li ha istituiti”

Nella sentenza n. 12062 del 2019, la suprema Corte evidenzia che:

“in caso di acquisto nell’interesse del fondo, l’immobile acquistato deve essere intestato alla società promotrice o di gestione la quale ne ha la titolarità formale ed è legittimata ad agire in giudizio per far accertare i diritti di pertinenza del patrimonio separato in cui il fondo si sostanzia

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