Imu - Guida operativa

L’IMU – guida operativa

 

Che cosa è l’IMU? Chi sono i soggetti che sono tenuti a versare questa imposta? Quando siamo tenuti a versare l’IMU e quali sono le modalità di pagamento? Di seguito mi accingo a rispondere in modo più esaustivo possibile a queste domande.

L’IMU è l’imposta municipale propria che è stata introdotta in via sperimentale dal 2012 fino al 2014 dal D.L. n. 201/2011, convertito nella Legge n. 214/2011.

Nasce come imposta dovuta su tutte le tipologie di immobili e anche l’abitazione principale e le relative pertinenze.

La scorsa Legge di Stabilità ha modificato l’applicazione dell’imposta. Restringendo la platea dei contribuenti soggetti al pagamento dell’IMU.

Si può partire adesso nel dettaglio a vedere le caratteristiche di questa imposta. Soffermandomi in particolar modo sui soggetti tenuti al versamento della stessa e alle modalità di pagamento.

Evoluzione normativa IMU

L’IMU è l’imposta municipale propria che è stata introdotta in via sperimentale dal 2012 fino al 2014 dal D.L. n. 201/2011, convertito nella Legge n. 214/2011.

Nasce come imposta dovuta su tutte le tipologie di immobili e anche l’abitazione principale e le relative pertinenze. Si tratta di una vera e propria imposta patrimoniale destinata a colpire i titolari di diritti reali su beni immobili. L’imposta colpisce esclusivamente gli immobili detenuti in Italia. Non importa se il proprietario è un soggetto residente fiscalmente in Italia o meno.

Per gli immobili detenuti all’estero si applica, invece, l’imposta patrimoniale IVIE.

A partire dal 2014, è stata introdotta nel nostro ordinamento la nuova IUC, ossia l’imposta unica comunale.

L’IUC  è costituita da 3 componenti: IMU, TASI  e TARI. Con l’introduzione dell’IUC, l’IMU non è più dovuta sull’abitazione principale.

La IUC è quindi un insieme di tre imposte che riguardano gli immobili. Si tratta dell’IMU che è l’imposta patrimoniale, la TASI che riguarda i servizi indivisibili e la TARI per i rifiuti solidi urbani.

Si tratta di imposte con metodi di calcolo e pagamento completamente diversi l’una dall’altra. Per questo motivo consiglio la massima attenzione.

Abitazione principale

Il concetto di abitazione principale è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale.

Una definizione di abitazione principale si può ritrovare nel DL 101/2011 (Decreto Monti) :

“Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […].

Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 condizioni:

  • Il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);
  • La residenza anagrafica;
  • La dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

L’IMU sulle locazioni delle seconde case

L’IMU, ad eccezione se l’immobile è adibito ad abitazione principale,  è dovuta sia che gli immobili siano locati che non.

Tuttavia vi sono delle semplificazioni e riduzioni d’imposta. Tra l’agevolazione sugli immobili concessi in comodato a parenti entro il primo grado, con uno sconto del 50% sulla base imponibile soggetta a imposta. Questa agevolazione vale sia ai fini Imu che ai fini Tasi.

Puoi godere di una riduzione del 25% dell’imponibile se opti per un contratto di locazione a canone concordato.

Chi deve pagare l’IMU?

Sono soggetti al pagamento dell’Imu tutti coloro che sono proprietari di un immobile. Ad esclusione se l’immobile in oggetto è “l’abitazione principale“.

Non rileva tale esclusione se l’immobile adibito ad abitazione principale rientra nelle seguenti casistiche:

  • Abitazione di tipo signorile – Categoria Catastale A1;
  • Abitazione in villa – Categoria catastale A8;
  • Un castello, o un palazzo di pregio artistico o storico – Categoria Catastale A9;
  • Aree fabbricabili;
  • Terreni Agricoli

Inoltre è dovuta l’IMU per il soggetto che gode di un diritto reale di godimento.

Ad esempio usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie sull’immobile in oggetto.

Come si calcola la base imponibile IMU?

Per il calcolo della base imponibile IMU è necessario avere come dato di partenza il valore catastale dell’immobile.

Successivamente andrò a moltiplicare la rendita, in vigore all’inizio dell’anno, rivalutata del 5%, per uno dei seguenti coefficienti:

  • 160 per i fabbricati inseriti nel gruppo catastale A (ad esclusione di quelli A/10) e nelle categorie C/2, C/6 e C/7;
  • 140 per i fabbricati censiti nel gruppo catastale B e nelle categorie C/3, C/4 e C/5;
  • 80 per i fabbricati inseriti nelle categorie catastali A/10 e D/5;
  • 60 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale D (ad esclusione della categoria D/5). Il moltiplicatore è elevato a 65;
  • 55 per i fabbricati inseriti nella categoria catastale C1;

Per quanto riguarda i terreni il calcolo della base imponibile è diverso dal precedente.

Si avrà dal reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio, rivalutato del 25% e poi moltiplicato per i seguenti coefficienti:

  • 110 per i terreni detenuti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola;
  •  130 in tutti gli altri casi.

Aliquote IMU

L’aliquota IMU deve essere versata al Comune ove il contribuente possiede l’immobile.

L’aliquota ordinaria è pari allo 0.76% del valore catastale dell’immobile.

Il Comune ha la facoltà di incrementare o ridurre l’aliquota in base alle esigenze fiscali in cui si trova la città.

Per quanto riguarda gli incrementi possono avvenire in misura massima dello 0,3%.

Quindi, l’aliquota in assoluto minima è dello 0,46%, mentre l’aliquota massima non può superare lo 1,06%.

Tuttavia a partire dal 2015 i comuni non possono stabilire aumenti delle aliquote IMU.

Imu e contratti di comodato

L’articolo 1, comma 10, della Legge n. 208/2015 ha inserito, nel comma 3 dell’art. 13 del D. L. 201/2011 convertito con modificazioni dalla L. 214/2011.

Normativa che prevede la riduzione del 50 per cento della base imponibile dell’IMU per:

le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo (comodante) ai parenti in linea retta entro il primo grado (comodatari). Soggetti che utilizzano l’abitazione come abitazione principale. Questo a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui e’ situato l’immobile concesso in comodato

Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Ai fini dell’applicazione delle disposizioni della presente lettera, il soggetto passivo attesta il possesso dei suddetti requisiti, nel modello di dichiarazione Imu.

Per avere diritto all’agevolazione devono essere rispettate tutte le condizioni sopra richieste. Il venir meno di una sola di esse determina la perdita dell’agevolazione stessa.

Immobili locati a canone concordato

Il comma 53 della Legge n. 208/2015 stabilisce che all’articolo 13 del decreto ­legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, dopo il comma 6 è inserito il seguente:

6­bis. Per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune ai sensi del comma 6, è ridotta al 75 per cento

Come si Paga l’IMU?

Per il versamento dell’IMU è necessario compilare il modello F24, che è possibile scaricare direttamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Per il versamento del modello F24 relativo all’IMU è opportuno distinguere se si tratta di soggetto titolare di partita Iva o no.

I contribuenti non titolari di partita Iva,  possono presentare il modello F24 in forma cartacea presso:

  • Qualsiasi sportello degli agenti della riscossione (Agenzia delle Entrate – Riscossione)
  • Una banca
  • Un ufficio postale.

In quanto tali soggetti  non sono obbligati al pagamento in via telematica, ferma restando la possibilità di avvalersi di questa modalità.

Al contrario i titolari di partita Iva hanno l’obbligo di presentare il modello F24 esclusivamente con modalità telematiche.

I versamenti con modalità telematiche possono essere effettuati:

  1. Direttamente:
    • Mediante i servizio telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate (“F24 web” e “F24 online“) utilizzando i canali Entratel o Fisconline
    • Mediante i servizi di internet banking messi a disposizione dagli intermediari della riscossione convenzionati con l’Agenzia (banche, Poste Italiane e Agenti della riscossione, prestatori di servizi di pagamento)
  2. Tramite gli intermediari (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) che:
    • sono abilitati al canale telematico Entratel dell’Agenzia delle Entrate e aderiscono a una specifica convenzione con la medesima Agenzia (servizio “F24 cumulativo”)
    • Sono abilitati al canale telematico Entratel dell’Agenzia delle Entrate e utilizzano il servizio “F24 addebito unico” (Provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate del 21 giugno 2007)
    • Si avvalgono dei servizi di internet banking messi a disposizione dagli intermediari della riscossione convenzionati con l’Agenzia.

Quando si versa l’IMU

Il versamento dell’Imu avviene in due rate:

La prima rata IMU 2018: viene fissata al 50% dell’imposta dovuta applicando l’aliquota sulla prima abitazione di lusso o le altre aliquote in base al tipo di proprietà  fabbricati, da pagare entro il 18 giugno 2018.

La seconda rata IMU 2018, deve essere versata a saldo dell’imposta complessivamente dovuta per l’intero anno con conguaglio sulla prima entro il 17 dicembre 2018.

Ravvedimento operoso

Per chi, per vari motivi, non ha potuto pagare le rate dell’IMU, entro la scadenza stabilita, è possibile ovviare a tale ritardo. Ciò può avvenire attraverso l’istituto giuridico del Ravvedimento Operoso.

Il Ravvedimento operoso consente al contribuente di pagare l’imposta dovuta con una piccola sanzione, ridotta rispetto alla sanzione normale.

A seconda del ritardo il contribuente potrà pagare sanzioni ridotte ed interessi sulla base del numero di giorni di ritardo.

Il ravvedimento operoso è disciplinato dall’Articolo 13 del Decreto Legislativo 472/1997.

Il ravvedimento operoso è utilizzabile solo se la violazione non sia stata già contestata. E comunque non siano iniziate attività amministrative di accertamento delle quali il contribuente abbia avuto formale informativa.

In caso di ravvedimento, le sanzioni e gli interessi vanno versati sommandoli all’imposta e quindi con lo stesso codice tributo.

La sanzione per il ravvedimento è pagabile mediante il Modello F24, utilizzando il codice tributo 3918, e barrando la casella “Ravv” all’apposita colonna del modello.

La dichiarazione Imu

In data 30 ottobre 2012 il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) ha approvato con decreto n. 23899, pubblicato sulla “Gazzetta Ufficiale” n. 258 del 5 novembre 2012 , il modello di dichiarazione dell’Imposta Municipale Propria (IMU) e le relative istruzioni.

I soggetti passivi interessati devono presentare, se dovuta, la dichiarazione entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui ha avuto inizio il possesso oppure si sono verificate variazioni rilevanti ai fini del calcolo del tributo.

Restano comunque in vigore le disposizioni emanate dal MEF relative ai casi in cui la dichiarazione è dovuta.

La dichiarazione ha effetto anche per gli anni successivi sempre che non si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati cui consegua un diverso ammontare dell’imposta dovuta. Con il citato decreto, sono altresì disciplinati i casi in cui deve essere presentata la dichiarazione.

Restano valide le dichiarazioni presentate ai fini dell’imposta comunale sugli immobili (ICI), in quanto compatibili. Si ricorda che sono obbligati alla presentazione della dichiarazione, ai fini dell’esclusione dal pagamento, a pena di decadenza entro il termine sopra indicato, anche i soggetti passivi che usufruiscono dei vari benefici vigenti.

Esempi di obbligo di dichiarazione Imu

Con la dichiarazione essi attestano il possesso dei requisiti richiesti e indicano gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica.

Tra le categorie di immobili interessati vi sono:

  • ­L’unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari ­i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati;
  • L’unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione, del personale in servizio permanente appartenente alle forze armate (esercito, marina, aeronautica), forze di polizia ad ordinamento militare (carabinieri e guardia di finanza), forze di polizia ad ordinamento civile (polizia di stato, polizia penitenziaria e forestale), corpo nazionale dei vigili del fuoco e carriera prefettizia;
  • Lle unità immobiliari concesse in comodato gratuito aventi i requisiti previsti dalla legge 208/2015; ­l’abitazione di categoria catastale da A/2 ad A/7 concessa in comodato gratuito avente i requisiti previsti dalla deliberazione consiliare n.32 dd. 29.07.2014;

 

 

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