Mancata risoluzione del contratto di locazione: aspetti fiscali

Mancata risoluzione del contratto di locazione: effetti fiscali

 

Quali sono gli effetti fiscali della mancata risoluzione del contratto? Qual’è il momento in cui è efficace la risoluzione anticipata di un contratto di locazione?

Affinchè la risoluzione del contratto di locazione abbia efficacia con l’Agenzi delle Entrate, è necessario che l’interruzione del rapporto sia stata registrata.

Non è sufficiente ad escludere l’imponibilità ad Irpef dei canoni di locazione non percepiti al verificarsi sia della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatario, che il mancato pagamento dei canoni di locazione. Salvo che, non via sia lavolontà delle parti di attribuire alla risoluzione stessa efficacia retroattiva.

La Commissione Tributaria Regionale della Toscana, con la sentenza n.
1575/5/18 del 17.09.2018, ha definito quali sono le conseguenze fiscali in caso di mancata risoluzione del contratto di locazione.

Sentenza n. 1575/5/2018 del 17.09.2018: il caso

Il caso della sentenza vedeva un contribuente, presentare ricorso avverso avviso di accertamento. In tale avviso, l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato, ai sensi dell’art. 41 bis del D.P.R. n. 600/1973, il reddito imponibile dichiarato. Questo, in quanto, l’Agenzia aveva verificato l’esistenza di redditi da fabbricati non dichiarati, ma registrati presso la stessa Agenzia.

Ricorso verso la Commissione Tributaria Provinciale

Il contribuente ha presentato ricorso verso la Commissione tributaria Provinciale avverso tale avviso di accertamento. A sostegno della propria tesi, il contribuente portava le seguenti prove:

  • uno dei contratti di locazione era terminato il 31/12/2006, a seguito del recesso della locataria comunicato con lettera raccomandata del 20/6/2006.
  • Il locatario nella propria dichiarazione annuale dei redditi non aveva poi portato in detrazione il canone di affitto di cui trattavasi.
  • Pagamento in data 31/05/2010 di € 67 per la risoluzione del contratto. Inserendo nel modello F23 come data di riferimento del contratto il 2010 anzichè il 2006.

La Commissione Tributaria Provinciale, analizzata la documentazione delle parti, ha respinto il ricorso del contribuente.

Questo in quanto, essendo la risoluzione del contratto avvenuta solo il 31/05/2010, non vi era prova certa della risoluzione del contratto stesso.

Ricorso verso la Commissione Tributaria Regionale

Il contribuente aveva impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale verso la Commissione Tributaria Regionale. Il contribuente portava a sostegno della propria tesi quanto già sostenuto in primo grado.

Dal canto suo, L’Amministrazione Finanziaria, chiedeva la conferma di quanto previsto dalla sentenza della Commissione Tributaria Provinciale. Evidenziando come la comunicazione della risoluzione del contratto fosse avvenuta tardivamente. Inoltre il recesso, spedito a mezzo raccomandata, non consentiva di determinare la data certa di risoluzione del contratto di locazione.

La data certa poteva essere provata solo con il pagamento dell’imposta di registro. Ai sensi dell’art. 14 e 18 del D.P.R. n. 131/86, il pagamento dell’imposta di registro doveva essere effettuato entro il termine di 30 giorni dalla risoluzione del contratto.

L’Agenzia delle Entrate a sostegno della propria tesi, riportava l’art. 26 del TUIR che fissa il principio per cui i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito indipendentemente dalla loro effettiva percezione.

Il contribuente ne aveva omessa la dichiarazione per questi canoni non percepiti.

La Commissione Tributaria Regionale si è pronunciata respingendo l’appello proposto dal contribuente.

A sostegno della sentenza vi è:

  • Il tardivo pagamento del modello F23, relativo alla risoluzione anticipata.
  • Il contribuente ha omesso di dempiere gli obblighi dichiarativi cui era tenuto.

Pertanto dovevano essere dichiarati per competenza, i canoni di locazione risultanti dal contratto di locazione accertato.

Giurisprudenza sui canoni di locazione non riscossi

Con la sentenza della Corte di Cassazione n. 326 del 26 luglio del 2000, vi è un un possibile rimedio alla tassazione dei canoni di locazione non riscossi, relativi ad immobili ad uso abitativo.

La sentenza stabilisce che i canoni di locazione devono essere tassati a prescindere dalla loro percezione. Questo, fino a quando risulta vigente un contratto di locazione e pertanto risulta dovuto un canone locativo.

Tuttavia la tassazione potrà essere evitata al verificarsi di una delle seguenti condizioni:

  1. La locazione è cessata;
  2. Si è verificata una causa di risoluzione contrattuale ( per inadempimento per specifica clausola risolutiva espressa), con dichiarazione da parte del proprietario di avvalersene. Provocando pertanto lo scioglimento delle reciproche obbligazioni e ill diritto alla restituzione dell’immobile.

Peranto la morosità del locatario, quando sussistono i seguenti requisiti:

  • Specifica clausola che risolve il contratto al verificarsi dell’inadempimento;
  • La successiva dichiarazione da parte del proprietario al conduttore di avvalersi della clausola.

legittima il locatore a non dichiarare i canoni non riscossi. Questo, senza necessariamente attendere una pronuncia giudiziaria.

CONCLUSIONI

In questo contributo ho voluto analizzare un caso concreto che ha visto soccombente il contribuente dinnanzi all’Amministrazione Finanziaria.

A causa di una negligenza ed una non corretta informazioni, il contribuente non ha operato in modo corretto, con consegenze fiscali importanti a carico di quest’ultimo.
In quanto, come abbiamo visto nel dettaglio nel presente contributo, affinchè la risoluzione anticipata di una locazione sia efficace verso L’Agenzia è necessario che tale risoluzione venga registrata e provata.

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