Property Manager

Property Manager: guida alla professione

 

Il Property Manager è un manager di immobili. Sovente può assumere la qualifica di Agente Immobiliare se nella sua attività vuole fungere da mediatore tra proprietario ed inquilino. In questa guida scoprirai come si diventa Property Manager e quali requisiti occorrono.

Negli ultimi anni, con l’esplosione del fenomeno legato alle locazioni brevi turistiche è nata una nuova attività professionale. Si tratta della figura del Property Manager. Si tratta a tutti gli effetti di un professionista del settore immobiliare, che può fungere da consulente, ed in alcuni casi, può effettuare anche attività di mediazione. In questo caso il Property Manager deve essercitare come Agente Immobiliare.

Considerato il fatto che spesso si tende a confondere queste due figure professionali ho pensato di realizzare questo contributo per dirimere una volta per tutte la figura del gestore di immobili da quella dell’Agente Immobiliare.

Se vuoi approfondire questo argomento, in questo articolo troverai tutte le risposte che stai cercando. Sia che tu sia un proprietario di casa, sia che tu voglia avviare questo tipo di attività.

Siete pronti?! Si comincia!

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Chi è il Property Manager?

Il Property Manager (PM) è un manager di immobili.

Non necessariamente deve trattarsi di immobili da concedere in locazione. Egli può dedicarsi anche soltanto alla gestione di immobili sfitti, ma soprattuto di immobili da mettere a reddito.

La figura del PM è quella di un consulente che ha maturato esperienza nel settore immobiliare e che vuole mettere a disposizione dei proprietari di casa la sua professionalità. Chiunque abbia la disponibilità o voglia investire in case, appartamenti, ville o altri tipi di immobili può aver bisogno di un PM.

Se ti interessi di gestione immobiliare, e magari stai aiutando famigliari e amici a mettere a reddito i propri immobili su portali come Airbnb allora la figura del Property Manager può essere quella che fa per te. Specialemente se hai deciso di allargare il tuo business e operare professionalmente.

In questo contributo ti spiegherò cosa dovrai fare per avviare l’attività di PM, quali requisiti dovrai avere e quali sono le principali mansioni del professionista che decide di dedicarsi alla consulenza e alla mediazione nel campo immobiliare.

Se poi avrai bisogno di aiuto, sarò a tua disposizione per chiarire e approfondire ogni aspetto.

Il Mercato Immobiliare in Italia

Il mercato immobiliare italiano è in via di ripresa. Gli ultimi dati forniti dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare dell’Agenzia dell’Entrate (OMI), confermano il rialzo delle compravendite immobiliari di abitazioni residenziali.

Accanto a questo aspetto si deve evidenziare come in Italia, la maggior parte degli appartamenti civile abitazione nelle principali città turistiche sia dedicato quasi esclusivamente alla locazione turistica, la dice lunga sul fatto che ci sia bisogno di molte figure professionali legate al mondo immobiliare.

Ad oggi, infatti, il momento storico sempra essere propizio per diventare esperti di property management. Perché, quindi, non approfittarne?!

Property manager: requisiti e formazione

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Il percorso di formazione per diventare Property Manager cambia a seconda delle attività che vuoi arrivare a fare. Ci sono due casistiche principali. Le differenze sono minime ma fondamentali. Tutto, infati, ruota attorno al concetto di mediazione immobiliare.

Il mediatore immobiliare mette in relazione proprietario/compratore per la vendita e locatore/conduttore per l’affitto.

Un Property Manager può svolgere la sua attività in due modalità diverse:

  1. Come consulente, professionista senza abilitazione che non partecipa alla mediazione;
  2. Come agente/consulente immobiliare, con la certificazione dei requisiti. Che può fungere da intermediario tramite mandato, quindi operare nella mediazione per conto del proprietario.

PM consulente professionista

Il Property Manager che opera come professionista, è un soggetto non dotato di abilitazione professionale come mediatore immobiliare.

In pratica è un professionista che offre al cliente, proprietario dell’immobile, esclusivamente una consulenza tecnica. Consulenza basata sulla sua formazione professionale ed esperienza. Ad esempio, in questo caso il PM può operare per aiutare il proprietario di casa a trovare possibili soluzioni per la messa a reddito dell’immobile, oppure per individuare una zona di mercato ove investire.

Questo tipo di attività può essere svolta da chiunque, è sufficiente operare professionalmente ed essere in possesso di una partita Iva come professionista. Per aiutarti a capire, un avvocato, un geometra oppure un appassionato di real estate possono diventare PM. Semplicemnte avviando un’attività professionale.

Attenzione però! Questo tipo di PM non essendo abilitato alla mediazione non può in nessun caso mettere in contatto il proprietario/compratore per la vendita e locatore/conduttore per l’affitto. Non sarà possibile, quindi, operare sui portali per conto del proprietario nel caso delle locazioni brevi turistiche.

In pratica, con questo tipo di attività non è possibile generare guadagni dalle provvigioni immobiliari. L’unica fonte di guadagno è quella legata alla consulenza immobiliare.

Sanzioni in caso di violazioni

I soggetti che operano come Property Manager senza essere in possesso dei requisiti per operare nelle mediazioni immobiliari, rischiano di incorrere in sanzioni. Si tratta, infatti, di esercizio abusivo di una professione che prevede l’iscrizione ad un ruolo professionale.

Per questo motivo, prima di improvvisarvi mediatori, è opportuno regolarizzare la vostra posizione, sia da un punto di vista amministrativo che fiscale.

PM Agente Immobiliare

Il vero e proprio Property Manager è un soggetto che è iscritto nel ruolo degli agenti immobiliari. Soltanto questi soggetti, infatti, sono ad oggi gli unici a cui la legge ha demandato l’esclusività nell’ambito della gestione di una mediazione immobiliare. Questo sia nell’ambito delle compravendite immobiliari che in quello delle locazioni (comprese le locazioni brevi turistiche).

Per diventare agente immobiliare è necessario essere in possesso delle seguenti tipologie di requisiti:

  • Personali;
  • Morali;
  • Professionali

come stabilito dagli articoli 1754-1765 del codice civile.

Come diventare agente immobiliare?

Per diventare agente immobiliare o consulente immobiliare devi avere i seguenti requisiti professionali:

  • Diploma di scuola superiore di 2° grado di qualsiasi indirizzo;
  • Attestato di partecipazione a un corso di formazione riconosciuto;
  • Superamento dell’esame presso la Camera di Commercio per l’abilitazione alla professione;
  • Iscrizione nella Sezione del Rea per le persone fisiche o nel Registro delle Imprese.

Oltre ai requisiti:

  • Personali: cittadinanza italiana o europea, residenza in Italia nella provincia della Camera di Commercio in cui si chiede l’iscrizione, godimento dei diritti civili;
  • Morali: assenza di condanne per determinati reati e di altre misure di prevenzione come la delinquenza mafiosa.

Adempimenti fiscali

Una volta adempiuti i requisiti professionali è necessario operare in regola con la normativa fiscale. Il primo passo è quello di aprire partita Iva. Per gli agenti immobiliari è previsto uno specifico codice Ateco che identifica in modo univoco la loro attività.

CODICE ATECO 68.31.00 “Attività degli agenti immobiliari

Assieme all’apertura della partita Iva, è necessario effettuare l’iscrizione alla Camera di commercio, nell’apposita sezione dedicata del REA. Per questo è previsto il pagamento del diritto annuale di cica cento euro annue.

A questo punto è di fondamentale importanza scegliere il corretto regime fiscale. Intendo dire che operare con il regime fiscale migliore vi permetterà di operare al meglio minimizzando il carico fiscale. Per questo affidarsi ad un Commercialista esperto in questo settore vi semplificherà la vita.

Non essendo un post dedicato all’ambito fiscale voglio soltanto farvi un cenno ai vantaggi legati dall’applicazione del Regime Forfettario.

Oltre agli adempimenti fiscali è necessario anche iscriversi alla gestione commercianti Inps, che prevede il pagamento di contributi fissi annui per circa €. 3.600. Inoltre, superando la soglia di reddito minima di circa €. 15.000 sono dovuti ulteriori contributi in percentuale sul reddito.

Agente immobiliare mandatario nelle locazioni

A questo punto è arrivato il momento di chiarire un aspetto fondamentale. L’attività di Property Manager nelle locazioni turistiche può essere gestita soltanto da agenti immobiliari.

Per gestire appartamenti e case vacanze nel settore turistico immobiliare, bisogna essere mandatari a titolo oneroso. Per fare il mandatario devi essere agente immobiliare. La differenza tra agente e mandatario è che il secondo prende la provvigione solo da una delle due parti coinvolte nella mediazione.

L’Agenzia delle Entrate negli accertamenti che ha iniziato ad effettuare dallo scorso anno ha sanzionato gli intermediari che operano nei portali senza essere in possesso dei requisiti per essere un agente immobiliare.

Per questo motivo è importante mettersi in regola nel minor tempo possibile, onde evitare di essere sanzionati.

Compentenze del Property Manager

Il consulente immobiliare oltre a essere abilitato come agente, può essere anche iscritto al ruolo di Perito ed Esperto in campo immobiliare e all’Elenco dei Consulenti tecnici del Giudice presso il Tribunale di competenza.

La differenza tra agente immobiliare e consulente dipende dal livello di formazione e dall’esperienza. Il consulente è un professionista che conosce molto bene il mercato ed è sempre aggiornato sulle normative. Sa fornire una consulenza legale, fiscale, urbanistica, di progettazione, di marketing. Ha preferibilmente esperienza anche all’estero, una laurea a indirizzo manageriale e gestionale (come economia aziendale). E magari un master in real estate.

Cosa fa il property manager?

Arrivati a questo punto per te è chiaro identificare che il Property Manager consulente immobiliare può svolgere svariate attività. Tuttavia, per alcune di essere è indispensabile essere agente abilitato alla mediazione.

Da un punto di vista economico questo significa poter aumentare gli introiti, legati alle provvigioni, oltre che alle sole consulenze.

Volendo esemplificare, ecco di seguito una serie di attività tipiche del PM che è anche mediatore e mandatario:

  • Consulenza e assistenza sull’acquisto e la vendita dell’immobile;
  • Consulenza e assistenza sull’affitto, gestione del contratto di locazione e del relativo canone di affitto;
  • Commercializzazione e marketing per affitto e vendita;
  • Assistenza sulla manutenzione della proprietà;
  • Report sulla redditività dell’immobile.

Property Manager e Locazioni Turistiche

Property Manager Locazioni turistiche

Quando il proprietario dell’immobile decide di avvalersi di un intermediario per la gestione delle locazioni turistiche possono verificarsi due differenti casistiche.

Casistiche che si riscontrano operativamente ogni giorno, a seconda delle scelte fatte dall’intermediario. Possiamo avere, infatti:

  • Il mediatore/agente che agisce in forza di un mandato con rappresentanza (articolo 1704 c.c.);
  • Il mediatore/agente che agisce in forza di un mandato senza rappresentanza (articolo 1705 c.c.).

Fattispecie discriminante, difatti, è rappresentata dalla presenza o meno del conferimento della procura.

La principale differenza tra la figura del mandatario e altre figure analoghe (quali ad esempio il consulente) consiste nel fatto che oggetto del mandato è compimento di atti giuridici. Ossia sostanzialmente la conclusione di contratti.

Nel caso di mandato con rappresentanza, valgono anche le disposizioni di cui agli articoli 1387 e seguenti del codice civile, essendo stata conferita la procura.

Pertanto, il mandatario (HOST), nel limite del contenuto del mandato, agirà con pieno potere di rappresentanza. Nei casi di locazioni turistiche consiglio sempre agli HOST di operare con mandato con rappresentanza, per semplificare la procedura, ed evitare inutili complicazioni.

Vediamo di seguito entrambe le modalità operative.

Intermediazione: mandato con rappresentanza

Laddove il mandatario (agente immobiliare o HOST) operi con rappresentanza, il negozio giuridico si svolge, anche ai fini Iva, direttamente tra il mandante (proprietario) ed il terzo (cliente).

Determinando l’irrilevanza tributaria dell’interposizione dell’agente immobiliare (mandatario). Per cui, sinteticamente:

RuoloProprietario mandanteAgente mandatario
ContabilitàRileva il ricavo per la vendita al terzo cliente ed il costo per il compenso da riconoscere al mandatario agente.Rileva il ricavo per il compenso della sua attività da fatturare al mandante proprietario.
Imposte diretteIl ricavo di vendita ed il costo per il compenso costituiscono, rispettivamente, un componente positivo e uno negativo di reddito.Il ricavo per il compenso costituisce un componente positivo di reddito.
IvaEmette fattura di vendita intestata al terzo acquirente (cliente) con Iva al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo Iva; in esenzione se è persona fisica. Riceve fattura per il compenso del mandatario agente.Emette fattura con Iva ad aliquota ordinaria per il compenso.

Intermediazione: mandato senza rappresentanza

Il contratto di mandato senza rappresentanza si ha quando il mandante (proprietario) non ha conferito procura al mandatario agente.

In tale ipotesi, il mandatario agirà di fronte ai terzi per conto del mandante, ma non nome proprio, e per conseguenza, gli effetti degli atti giuridici compiuti ricadranno su di lui.

Effetti che, tuttavia, dovranno successivamente essere trasferirli al mandante, in virtù dell’accordo con questi stipulato senza alcuna stipulazione contrattuale, ma in base a meri accordi verbali.

Su questo aspetto è intervenuta la Risoluzione n. 117/E/2004 dell’Agenzia delle Entrate – Direzione centrale normativa e contenzioso. Secondo la quale:

  • Somme pagate dai terzi (clienti) all’agente che opera senza rappresentanza – L’agente è chiamato in questo caso ad emettere fattura al cliente con aliquota del 10% (n. 120, Parte III, della Tabella A DPR n. 633/72). In quanto egli sta locando a nome proprio (per conto del proprietario), l’unità immobiliare.
  • Somme riversate dall’agente immobiliare ai proprietari dei beni immobili – In virtù del fatto che la somma riscossa dall’agente intermediario sconti l’Iva al 10%, fa si che anche debbano scontare il medesimo trattamento fiscale anche le somme rimesse ai proprietari degli immobili (se questi risultano essere soggetti passivi di imposta). Nella diversa ipotesi in cui detti proprietari non siano soggetti passivi Iva, l’operazione di riversamento a loro favore delle somme incassate dall’agente (al netto delle relative provvigioni) risulterà fuori campo Iva, per difetto del presupposto soggettivo in capo al percipiente.
Esenzione Iva

Nel caso che la suddetta prestazione dell’agente intermediario sia esente da Iva, tale beneficio potrà essere fruito solo dal proprietario mandante che non risulti impresa costruttrice dell’immobile.

Diversamente, il riversamento operato nei confronti di quest’ultima, sconterebbe l’aliquota Iva del 10%, in forza della previsione espressa dell’articolo 127-ter parte III della Tabella A, allegata al DPR n. 633/72. Resta inteso che l’operazione rimane esclusa da Iva quando il percettore finale delle somme è un privato, vale a dire non è un soggetto passivo di imposta.

In pratica, in caso di mandato senza rappresentanza, l’agente intermediario incasserà dal cliente tutta la somma della locazione, per poi riversarla la proprietario dell’immobile, al netto della propria provvigione. La provvigione, in questo caso, avrà già scontato l’Iva, essendo ricompresa nel canone di locazione fatturato dall’agente al cliente terzo conduttore.

 

Property Manager e ritenuta

Chi oggi svolge l’attività di Property Manager nelle locazioni turistiche deve  operare, o come mandatario con rappresentanza o senza.

Una variabile da tenere in considerazione riguarda la ritenuta del 21% che l’intermediario deve operare sui canoni spettanti al proprietario.

Il comma 5 dell’articolo 4  del D.L. n. 50/17 dispone che i soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione, di sublocazione o di comodato, purché di breve durata,

ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi”, operino, “in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%” sull’ammontare degli stessi all’atto del pagamento al beneficiario”,

provvedendo altresì ad effettuare i relativi versamenti nonché all’adempimento degli obblighi dichiarativi e certificativi ad essi conseguenti, ai sensi e per gli effetti rispettivamente dell’art. 17 del D.Lgs. n. 241/97 e dell’articolo 4 del DPR n. 322/98.

Applicazione della ritenuta del 21%

Gli intermediari che operano attraverso un mandato con rappresentanza, dovendo trattenere l’importo complessivo della locazione, percepito dal cliente e dovendo fare fattura al proprietario dell’immobile per il proprio compenso sono obbligati ad effettuare la ritenuta del 21% sul reddito da locazione del proprietario.

In pratica, chi opera con rappresentanza è chiamato a fungere da sostituto di imposta e a versare la ritenuta del 21% sul canone di locazione che corrisponderà al proprietario.

Diversamente, il PM (Host) che agisce attraverso un mandato senza rappresentanza operando nei confronti non tanto del proprietario, ma del cliente finale, non è chiamato a fungere da sostituto di imposta e quindi, non è tenuto ad applicare alcuna ritenuta.

Il PM, in questo caso, affitta in nome del proprietario ma senza rappresentarlo, quindi gli effetti della locazione ricadranno su di lui. In questo caso l’intermediario emette fattura al cliente finale per la sua quota di intermediazione. Il proprietario poi, farà ricevuta o fattura al cliente per la quota di locazione ricevuta.

Codice tributo 1919 ritenuta locazioni turistiche

L’genzia delle Entrate con la Risoluzione n. 88/E/2017 ha istituito il codice tributo per il versamento, tramite F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve.

Si tratta del codice tributo1919”.

In sede di compilazione del modello F24, il codice tributo è esposto nella sezione “Erario”, esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”, con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

Nell’ipotesi in cui la ritenuta sia versata dal rappresentante fiscale di un operatore estero, va presa in considerazione la sezione “Contribuente”. In tal caso, diventa necessario indicare il codice fiscale del rappresentato, intestatario della delega, mentre il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” accoglie quello del rappresentante, intestatario del conto di addebito, insieme al codice “72” (da riportare nello spazio “codice identificativo”).

Inoltre, se si versa più del dovuto, è possibile recuperare in compensazione l’eccedenza dai successivi pagamenti relativi allo stesso anno con il codice tributo “1628” (risoluzione 13/2015). Va, invece, utilizzato il “6782” (risoluzione 9/2005) in caso di compensazione da versamenti dell’anno seguente.

Sanzioni per gli inermediari

Il mancato ottemperamento ai suddetti obblighi di monitoraggio e trasmissione dei dati comporta l’applicabilità, a carico dei medesimi, della sanzione amministrativa, modulabile da un minimo di 250 ad un massimo di 2000 euro, di cui all’art. 11 del D.Lgs. n. 471/1997 (“Altre violazioni in materia di imposte dirette e di imposta sul valore aggiunto”).

Property Manager: consigli

Quando scegli il tipo di mandato con il proprietario devi avere ben presenti le conseguenze che ti aspettano. Sia da un punto di vista fiscale che da un punto di vista di ritenuta d’acconto.

 Operare con un mandato con rappresentanza anche se permette all’agente intermediario di operare direttamente con il proprietario lo espone a diventare sostituto di imposta e operare la ritenuta di acconto nei confronti del canone di locazione del proprietario.

Diversamente, operare con un mandato senza rappresentanza da una parte consente di poter applicare l’Iva agevolata al 10% al cliente finale (e non al proprietario), e dall’altra consente di evitare di trattenere la ritenuta d’acconto sui compensi del proprietario.

Property Manager: consulenza

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