Real Estate Crowdfunding

REAL ESTATE CROWDFUNDING – GUIDA OPERATIVA

Che cosa si intende con il termine crowdfunding? Come può essere applicato il crowdfunding al settore immobiliare e quali sono le potenzialità? In questo contributo affronterò il tema del crowdfunding focalizzandomi al settore immobiliare.

Il crowdfunding nasce nel mercato statunitense e successivamente si è sviluppato in Italia, dove c è ancora molto spazio per lo sviluppo di tale settore. Il punto di forza di questo strumento da un lato è la possibilità di ridotti apporti di capitale dall’altro la trasparenza degli investimenti.

In questo contributo vorrei spiegarvi questo strumento nelle sue varie sfaccettature, soffermandomi sulle potenzialità che si può trarne nel suo utilizzo nel settore immobiliare.

Siete Pronti?!? Si comincia!

Breve storia del Crowdfunding

La crisi economica mondiale del 2008 ha portato un ristagno dell’economia con riflessi di sfiducia nel sistema bancario e nella sfera dei servizi finanziari in generale. Le piccole e medie imprese sono state le prime a soffrire della riduzione del credito.

In questi ultimi anni, una delle tecniche di finanziamento più rivoluzionarie è senza dubbio il crowdfunding. Con tale termine si intende la possibilità di potersi finanziare dalla “folla” (crowd) tramite l’utilizzo di internet.

E’ una realtà in profonda crescita nel mondo del Web. E’ costituita da un gruppo di investitori non professionali, che si impegnano a sostenere un progetto o molto spesso un’azienda. Tale azienda ricorre proprio a questo strumento in quanto non dispone dei fondi necessari alla realizzazione del progetto.

Tale formula applicata al settore Real Estate (beni immobili), si sta sviluppando in modo esponenziale nei paesi anglosassoni.

Questo strumento permette di investire in progetti e acquistare beni stando davanti al proprio computer.

REAL ESTATE CROWDFUNDING: IL MERCATO ITALIANO

Anche se l’Italia è stato il primo paese a regolamentare l’equity crowdfunding, sono necessarie implementazioni affinché le piattaforme siano efficaci come negli Stati Uniti.

Il D.L. del 18 ottobre 2012 n.179 (“Decreto Crescita 2.0”), definisce il crowdfunfing come uno strumento per il solo finanziamento di start-up innovative.

Dove per start-up innovativa, viene definita una società con i seguenti requisiti:

  • Deve non essere stata creata da non più di quarantotto mesi;
  • Avere la sede in Italia;
  • Non distribuire e non aver distribuito dividendi;
  • avere un valore totale di produzione inferiore a euro 5 milioni;
  • Creare servizi o prodotti innovativi ad alto valore tecnologico;
  • Non deve essere creata dalla fusione o scissione di altre società;

Secondo la legge italiana vi sono due tipi di piattaforme di crowdfunding:

  • Le piattaforme Ordinarie;
  • Le piattaforme gestite da banche o società d’investimento regolamentate.

In una piattaforma ordinaria l’importo massimo cui si può investire, differisce dal soggetto:

  • Il singolo investitore fino ad un importo massimo di € 500,00 in unico progetto con un massimo di €1.000,00 annui;
  • Una società può investire fino a €5.000,00 in un singolo progetto con un massimo di €10.000,00 annui.

Nelle piattaforme Gestite da banche, l’investitore deve essere approvato dalla Consob. Per l’autorizzazione ad investire più di 500,00 euro è necessario soddisfare determinati requisiti di conoscenza degli strumenti finanziari. Il 5% del capitale del progetto dovrà essere finanziato da investitori professionali.

Novità apportate dal Decreto crescita 3.0

Il D.lgs n. 3 del 24 gennaio 2015 (“Decreto Crescita 3.0”) ha portato innovazioni in materia di crowdfunding. In particolare l’aggiunta delle PMI innovative tra le tipologie di aziende che possono ricevere fondi attraverso il crowdfunding.

Una PMI (Piccola Media Impresa) Innovativa è una società con, tra gli altri requisiti, meno di 250 dipendenti e un fatturato annuo inferiore a €50 milioni.

Inoltre la PMI deve soddisfare almeno uno dei seguenti due requisiti:

  1. Avere un volume di spesa in ricerca, sviluppo e innovazione almeno pari al 3% della maggior entità fra costa e valore totale della produzione;
  2. Impiegare come dipendenti e collaboratori a qualsiasi titolo, in una quota almeno pari ad 1/5 della forza lavoro complessiva, personale in possesso di titolo di dottorato di ricerca.

Il “Decreto Legge 3.0” ha apportato importanti novità, tra le quali:

  • Ogni investitore procede all’investimento on-line senza essere sottoposte a controllo della Consob;
  • Aumento del numero di “investitori professionali su richiesta” e di aziende che possono ottenere finanziamenti.

Tuttavia restano ancora alcuni limiti tra i quali:

  • Solo le start-up innovative possono ottenere finanziamenti attraverso l’equity crowdfunding;
  • Esiste un limite massimo per l’importo di investimento e il progetto finanziato deve avere un fine pubblico/sociale o deve essere un servizio/prodotto innovativo.

Il Real Estate Crowdfunding: le due forme di investimento

Il crowdfunding è entrato nel mondo del real setate con forma di investimento destinata a rivoluzionare il settore immobiliare.

Vi sono due modelli di crowdfunding applicati al settore immobiliare:

  1. Il lending crowdfnding;
  2. L’equity crowdfunding.

Nel lending crowdfunding una società propone un progetto di investimento ed il soggetto che mette il denaro non diventa socio. Tale soggetto acquisisce un diritto di credito. In cambio dell’investimento effettuato il soggetto ha il diritto di ricevere il capitale ad una certa scadenza. Con una remunerazione, che in genere equivale ad un tasso di interesse.

Nell’equity crowdfunding l’investitore acquisisce la proprietà di una parte della società che realizza il progetto immobiliare.

Nel caso la società acquisti un immobile, lo ristruttura e successivamente procede alla vendita, l’investitore diventa proprietario di una società che a sua volta è proprietaria di un immobile. L’operazione non sempre coinvolge l’acquisto di un immobile, come nel caso di una società che gestisce bed&breakfast, ma non è la proprietaria.

Vantaggi e Svantaggi nelle due forme di investimento

Vediamo il caso di una società che intenda acquistare un immobile tramite lo strumento del crowdfunding.

Tramite il lending crowdfunding, il diritto di credito è liquido e quando scade il termine, l’investitore riceverà indietro il credito senza rischiare di rimanere intrappolato in una società. Mentre nel caso di un’operazione di equity crowdfunding, tale procedura è assai più lunga rispetto alla precedente. Nell’equity crowdfunding prima che sia possibile ripartire gli utili occorre procedere con la liquidazione della società e redigere il bilancio di chiusura.

Organismo di Controllo nelle due forme di investimento

L’organismo di controllo differisce se siamo in presenza dell’equity crowdfunding o nel lending crowdfunding.

Nell’equity crowdfunding, il gestore della piattaforma deve essere un soggetto iscritto in un apposito registro tenuto dalla Consob. Tale organismo di vigilanza, ha il compito di analizzare il piano industriale peer verificare che abbia i requisiti previsti dalla legge.

Nel modello lending ceowdfunding il soggetto deputato alla vigilanza non è la Consob, ma la Banca d’Italia.

Il lending è riservato a a tre tipi di strutture: banche, società finanziarie e istituti di pagamento. Questi possono ricorrere a piattaforme che agiscono in qualità di agenti in attività finanziaria o mediatori creditizi.

La Banca d’Italia opera una verifica sull’istituto di pagamento in quanto è dove per le autorità nazionali vi è il rischio principale.

Mentre la piattaforma, dopo aver effettuato le opportune verifiche, si limita a mostrare dopo aver fatto le opportune attività di verifica.

Nel nostro Paese il sistema di equity è molto più controllato e molto più rigido rispetto al lending crowdfunding.

Aspetti fiscali del crowdfunding

Con la legge di Bilancio 2018, è stato definito un quadro normativo certo al regime fiscale dei proventi derivanti dall’attività di crowdfunding.

A decorrere dal 01/01/2018, sono stati ricompresi tra i “redditi di capitale” i proventi derivanti da prestiti erogati per il tramite di piattaforme. Tali prestiti se erogati da soggetti finanziatori non professionali.

Di conseguenza, i gestori della piattaforma, saranno tenuti ad operare una ritenuta a titolo d’imposta  del 26% sui redditi di capitale corrisposti a persone fisiche.

Mentre fino al periodo d’imposta 2017, le remunerazioni conseguite da privati attraverso tali investimenti, concorreranno alla base imponibile irpef. Pertanto saranno tassati in base al relativo scaglione di reddito.

REAL ESTATE CROWDFUNDING: conclusioni

In questa guida ho cercato di sintetizzare un argomento complesso quale è quello del real estate crowdfunding.

Se sei una persona che vuole avviare un’attività nel settore immobiliare ma non disponi delle risorse finanziari sufficienti. Questa può essere la strategia giusta!

Prima di addentrarti nel settore del crowdfunding, per evitare di commettere errori, ti consiglio di rivolgerti a Dottori Commercialisti esperti in materia.

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