Recesso dal contratto di locazione

Recesso dal contratto di locazione: guida pratica

 

E’ possibile recedere da un contratto di locazione? Quali forme di recesso dal contratto di locazione sono possibili? Come effettuare il recesso ex lege e il recesso per gravi motivi. Tutte le info utili in questo contributo.

Il recesso dal contratto di locazione è una procedura di fondamentale importanza in tutti i casi in cui l’inquilino o il proprietario si trovano nelle condizioni di voler interrompere il contratto di locazione prima della scadenza prevista.

Possono, infatti, recedere anticipatamente dal contratto sia l’inquilino, ma anche il proprietario. Ma soltanto ad alcune condizioni specificatamente previste dalla legge.

Nel momento in cui si stipula un contratto di locazione tra il proprietario dell’immobile, cioè il locatore, e l’inquilino, cioè il conduttore, viene definita la durata del contratto. Essa è definita dalla legge e varia in relazione alla tipologia di contratto adottato.

La risoluzione anticipata del contratto di locazione consente alle due parti di recedere prima della scadenza dei termini fissati.

In questo articolo potrai trovare la procedura che sarai tenuto a seguire, sia nel caso in cui tu sia nella veste del locatore che del conduttore. Inoltre, troverai gli aspetti fiscali connessi al recesso anticipato del contratto di locazione.

Recesso dal contratto di locazione da parte del conduttore

Nelle locazioni abitative l’articolo 3 comma 6 della legge n. 431 del 98 stabilisce che il conduttore può recedere dal contratto di affitto prima della scadenza.

Questo può accadere qualora ricorrano gravi motivi, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Il termine ordinario di sei mesi è derogabile.

Questo significa che è possibile inserire all’interno del contratto una clausola che indica un termine maggiore o minore.

La norma non definisce quali siano i gravi motivi che giustificano la risoluzione anticipata del contratto. Pertanto, per identificarne il significato è necessario far riferimento alla giurisprudenza. La Corte di Cassazione si è espressa in merito defineno che:

i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione

E’ opportuno precisare che i motivi devono essere “involontari, imprevedibili e sopravvenuti”.

Questo significa che devono essere relativi ad un evento imprevisto, non dipendente dal conduttore stesso e, ovviamente, insorto dopo la stipula del contratto.

Deve trattarsi di un evento oneroso economicamente o psicologicamente gravoso.

Recesso dal contratto e grave motivo

Nel caso in cui il conduttore non sia in grado di documentare il “grave motivo”, il locatore potrà richiedere il rimborso per il danno cagionato.

Sto parlando del danno dovuto alla risoluzione anticipata dal contratto. La richiesta di rimborso per danno cagionato può essere richista a meno che il locatore non abbia locato immediatamente l’immobile in oggetto traendo un vantaggio.

Per questo motivo, fate molta attenzione nell’individuare il motivo del recesso anticipato.

Esempi di gravi motivi di recesso anticipato dal contratto

Qui di seguito un elenco di casi in cui che possono configurare un grave motivo di recesso.

Ad esempio:

  • Il trasferimento del posto di lavoro in un luogo oltremodo lontano dall’abitazione;
  • Problemi familiari che impongono il trasferimento (es. malattie di genitori, ecc.);
  • La perdita del posto di lavoro e la necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione;
  • Problemi strutturali all’immobile o condominiali, che il proprietario non affronta o affronta poco e male.

Non rappresenta grave motivo di recesso l’acquisto dell’abitazione principale, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore e non dà un evento imprevisto.

Recesso dal contratto di locazione da parte del locatore

Anche il locatore è tenuto a comunicare al conduttore l’intenzione di recedere dal contratto con un preavviso di sei mesi.

Il proprietario può recedere dal contratto alla prima scadenza (4 anni nel contratto libero e 3 anni nel contratto a canone concordato) solo in presenza di giustificato motivo. Come previsto dalla legge, ovvero:

  • Il proprietario ha bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia;
  • L’inquilino ha disponibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso comune;
  • L’inquilino, senza precise motivazioni, non occupa in maniera continuativa l’appartamento;
  • L’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato
  • Il proprietario vuole vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti. In questo caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Nel caso in cui, entro 12 mesi dall’uscita dell’inquilino, non si verifica la motivazione indicata dal proprietario, il conduttore ha la possibilità tornare nell’alloggio con il precedente contratto. Oppure ottenere il rimborso di 36 mensilità.

Recesso del locatore senza giustificato motivo

Tuttavia al  locatore è concesso di recedere anche in assenza di giustificato motivo, rispettando il preavviso di sei mesi, superata la prima scadenza del contratto.

Nella prima scadenza del contratto, il locatore può recedere anticipatamente dal contratto soltanto se esiste un grave motivo.

Adempimenti fiscali in caso di recesso anticipato

Per procedere con il recesso del contratto di locazione sia el caso in cui se un conduttore che un locatore occorre inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

Nella lettera sarà necessario indicare:

  • Gli estremi del contratto;
  • I dati dell’inquilino;
  • Le motivazioni del recesso;
  • La data entro cui l’immobile sarà liberato.

Per quanto riguarda il conteggio dell’ordinario termine dei sei mesi di preavviso, è calcolato dal momento in cui la raccomandata viene ricevuta dalla controparte.

Il recesso dal contratto di locazione, comporta per entrambe le parti, il sostenimento di alcuni oneri civilistici e fiscali.

Recesso e oneri civilistici

Per quanto riguarda l’aspetto civilistico, il conduttore ha la facoltà  di lasciare l’immobile in qualsiasi momento dopo aver effettuato la comunicazione vista sopra.

Tuttavia è tenuto a corrispondere al locatore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.

Se la disdetta del contratto di locazione avviene nel rispetto della procedura prevista dalla legge, il proprietario, se non sono insorti incidenti durante il periodo di affitto, restituisce la caparra.

Nel caso in cui, invece, non si rispettino le tempistiche e le modalità previste dalla legge, il proprietario può costringere – anche tramite azione legale – l’inquilino a pagare comunque le mensilità necessarie per raggiungere la quota dei sei mesi richiesti.

Adempimenti fiscali del recesso

Per la risoluzione anticipata del contratto di locazione è necessario pagare un’imposta di registro di importo pari a € 67,00.

Imposta da versare all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla risoluzione del contratto:

  • Per via telematica con il software RLI o RLI-web tramite richiesta di addebito su conto corrente;
  • Con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

Tuttavia nel caso in cui si sia optato per il regime della cedolare secca e con riferimento al contratto di locazione che si risolve in maniera consensuale, l’imposta di registro non è dovuta.

Inoltre, per comunicare il recesso anticipato del contratto di locazione è necessario a presentare all’Agenzia delle Entrate in via cartacea o telematica il modello RLI.

Recesso dal contratto di locazione: consulenza

Se stai per effettuare un recesso anticipato dal contratto di locazione e ti serve aiuto, contattaci!

Saremo a tua disposizione sia per verificare se sussiste un grave motivo di recesso, sia per  aiutarti nella realizzazione di questa particolare procedura. Questo sia da un punto di vista civilistico che fiscale.

Non aspettare, compila il form di contatto seguente e mettiti subito in contatto con noi.

 

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