Riduzione del canone di locazione

Riduzione del canone di locazione: guida operativa

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Considerata la situazione di emergenza da Covid-19, stiamo assistendo a numerosi accordi tra locatori e locatari per la riduzione del canone di locazione.

Pertanto, considerando le numerose domande che mi arrivano sull’argomento mi è sembrato opportuno redigere questa guida.

In questo contributo vedrai quando sei obbligato a registrare la scrittura privata e quando sei tenuto a versare le imposte per la registrazione dell’atto.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Riduzione del contratto di locazione: è obbligatoria la registrazione?

L’Agenzia delle Entrate con la Ris. n. 60/E del 28 giugno 2010, si è occupata sulla questione della registrazione delle modifiche contrattuali.

“non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione, risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta”

Non registrare le modificazioni non comporta la nullità delle clausole modificative. Tuttavia consiglio di effettuare la registrazione, in quanto, ove dovessero sorgere contestazioni, vi sarà una maggior difficoltà probatoria nella dimostrazione della loro posterità rispetto al contratto medesimo.

Inoltre è opportuno ricordare che, come disciplinato dall’art. 2704 del c.c., la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate conferisce agli atti data certa.

Per maggior chiarezza consiglio di redigere la modificazione su un documento differente dal contratto originario e poi allegarlo ad esso.

Riduzione del canone di locazione: registrazione

Dal 1 aprile 2014, la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e per le eventuali proroghe, cessioni e risoluzioni, nonché per l’esercizio dell’opzione o della revoca della cedolare secca, dovrà essere utilizzato il modello RLI. Per quanto riguarda la registrazione della scrittura privata di riduzione del canone di locazione deve avvenire tramite l’utilizzo del Modello 69.

La registrazione dell’accordo di riduzione del canone di locazione va effettuata presentando agli uffici dell’Agenzia delle Entrate:

  • il modello 69 compilato
  • due originali, o un originale e una copia, dell’accordo da registrare

Tale registrazione dovrà avvenire entro 20 giorni dalla data della scrittura privata presso lo stesso Ufficio nel quale era stata fatta la registrazione a suo tempo.

Riduzione del canone di locazione: sono dovute imposte?

Per rispondere a questa domanda è opportuno fare una distinzione se si tratti di un immobile ad uso abitativo o un immobile strumentale.

Immobile ad uso abitativo

La legge n. 164/2014 all’art. 19 disciplina:

“La registrazione dell’atto con le quali le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dall’imposta di registro e di bollo.”

Tale norma vale sia per i contratti di cui all’art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1988 n. 431, sia in relazione ai contratti di cui al medesimo art. 2, comma 3 e 5, della legge n. 431 del 1988.

Immobili ad uso strumentale

Per gli immobili locati di natura commerciale, non abitativi, è dovuta l’imposta di registro in misura fissa di € 67,00 da versare nel termine di 30 giorni.

Tale imposta dovrà essere versata tramite modello F24, con il seguente codice tributo: 1550.

Oltre all’imposta di registro è dovuta l’apposizione della marca da bollo da € 16,00 su ogni copia, per ogni 4 facciate scritte. E in ogni caso, ogni 100 righe.

Proroga registrazione contratto: Covid-19

Il Decreto Salva Italia, ha provveduto a sospendere fino al 30/6/2020 gli adempimenti tributari (quale la registrazione di cui si parla) che scadono tra l’8 marzo ed il 31/5/2020. Per cui c’è il tempo anche per registrare di persona entro quella data senza alcuna sanzione.

Qui di seguito riporto l’art. 62 del Decreto Salva Italia:

«Per i soggetti che hanno il domicilio fiscale, la sede legale o la sede operativa nel territorio dello Stato sono sospesi gli adempimenti tributari diversi dai versamenti e diversi dall’effettuazione delle ritenute alla fonte e delle trattenute relative all’addizionale regionale e comunale, che scadono nel periodo compreso tra l’8 marzo 2020 e il 31
maggio 2020».

Considerata la situazione di emergenza, è stato concesso di inviare il mod. 69 e la scrittura (scansionata e firmata dalle parti) anche via mail all’Ufficio dell’Agenzia dell’Entrate di competenza. Quest’ultimo provvederà a registrarlo; tutto questo quindi senza uscire di casa come vogliono le ultime disposizioni.  

La ratio della norma è motivata anche dalla esigenza di ridurre la circolazione delle persone sul territorio nazionale durante il periodo emergenziale.

Scrittura privata: bozza

Qui di seguito un fac simile di bozza che potrà esserti utile.

Tra le sottoscritte parti:

  • Tutti i dati del locatore, con codice fiscale;
  • Tutti i dati del locatario, con codice fiscale;

p r e m e s s o  che:

  • tra le suddette parti è in essere un contratto di locazione stipulato in data xx/xx/xxxx e registrato all’Agenzia delle Entrate in data xx/xx/xxxx  al n. xxxxxxxxxxxxxx;
  • tale accordo prevedeva un canone annuo di € xxxx,xx  da pagarsi in dodici rate mensili anticipate;
  • a causa di una difficoltà economica il locatario non ha la possibilità di continuare a corrispondere il canone concordato.(spiegare eventualmente meglio la situazione specifica dell’inquilino),

si conviene e stipula quanto segue:

Le parti di comune accordo stabiliscono che per i mesi da marzo a dicembre 2020 ( ad. esempio), il canone mensile di locazione venga ridotto dagli attuali € xxxx,xx ad € xxxx,xx.

Tutte le altre clausole contrattuali restano invariate.

Data e Firma della parte locatrice – firma della parte locataria

Consulenza

Rivolgiti a consulenti esperti che ti seguiranno sia nella fase di predisposizione che nella fase di registrazione della scrittura privata.

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