società semplice immobiliare

Società semplice immobiliare: quando costituirla?

Società semplice immobiliare di mero godimento. Snellezza, flessibilità e vantaggi fiscali. E’ uno dei migliori strumenti di protezione, gestione e trasmissione dei patrimoni familiari. Una s.s. che è una vera e propria cassaforte immobiliare. 

Perché utilizzare una società semplice immobiliare per la mera detenzione del patrimonio familiare?

Si tratta di una società “cassaforte” di immobili.

Si tratta di un’impresa che non svolge attività commerciale, infatti, la sua unica attività è la detenzione di beni immobili. Ricordo che la società semplice, infatti, non può mai svolgere attività di tipo commerciale.

Costituire una società semplice immobiliare può portare a numerosi vantaggi. Infatti, questo strumento societario può facilitare la pianificazione successoria. Attraverso questo tipo di struttura è possibile evitare diverse problematiche legate alla comunione immobiliare.

Il tutto, senza contare che, molto spesso, il costo di gestione di una società semplice è molto inferiore rispetto a quello di eventuali alternative, sia da un punto di vista civilistico che fiscale.

Vediamo, quindi, in questo articolo i vantaggi legati alla costituzione di una società semplice immobiliare.

Cominciamo!

La società semplice immobiliare di mero godimento

In passato la società semplice era utilizzata per la detenzione di beni per la sua riservatezza. Almeno fino al 1995. Fino a tale data le società semplici non avevano infatti obbligo di iscriversi al Registro Imprese.

Era, tuttavia, contestato che si potesse utilizzare una società semplice per il mero godimento di immobili. Per fungere, sostanzialmente, da semplice “cassaforte” del patrimonio di famiglia. In questi anni, infatti, la soluzione preferita era la comunione indivisa.

La disciplina normativa ai tempi vietava (o almeno così sembrava) l’esercizio di qualunque tipo di attività di gestione immobiliare. Tutte le società, infatti, dovevano svolgere attività commerciale di tipo imprenditoriale.

Coloro che volevano intestare immobili ad una società, le davano allora un oggetto commerciale. L’oggetto di solito indicato era la compravendita immobiliare, l’intermediazione o locazione di immobili.

Tutto questo avveniva anche se in pratica l’attività esercitata era quella di semplice gestione immobiliare.  Un mero godimento degli immobili.

Negli anni, infatti, abbiamo assistito alla diffusione di tantissime società commerciali il cui unico scopo è la gestione del patrimonio immobiliare dell’imprenditore.

Con il passare del tempo l’Agenzia delle Entrate non ha visto in modo favorevole questo tipo di società. Basti pensare alla normativa fiscale penalizzante che riguarda le cd “società di comodo“.

Col tempo dal fisco è stata però riconosciuta la valenza della società semplice immobiliare, non commerciale, ma di semplice gestione di beni.

Il mero godimento è oggi dunque attività consentita. Ciò è stato sancito anche dal Tribunale, Roma. Con sentenza 08/11/2016.

L’attività di mero godimento può essere svolta solo dalla società semplice. Non dalla s.a.s., alla s.n.c. o dalla s.r.l. E’ dunque possibile costituire società semplici che abbiano come oggetto il godimento di immobili. Senza svolgere un’attività non commerciale.

Ci avviciniamo dunque al modello francese. La Francia ha creato infatti la S.C.I. La Société Civile Immobilière.

I principali vantaggi della società semplice immobiliare di mero godimento

La società semplice appare un ottimo ente per la gestione di patrimoni immobiliari per svariate ragioni:

  • Ha una piena capacità giuridica. Cioè può essere titolare di ogni sorta di diritto o di beni
  • Può avere la funzione di aggregatore di ricchezze di più persone fisiche. Per una agevole amministrazione unitaria. Con maggiori vantaggi col crescere del patrimonio
  • Evita le problematiche della comproprietà immobiliare (cause di divisione)
  • Facilità la pianificazione successoria
  • Le quote sociali possono essere detenute da società straniere. In tal modo proteggendo l’investimento da creditori personali. Può dunque pienamente assolvere ad una necessità di protezione del patrimonio
  • E’ sottoposta a tassazione diversa dalle società commerciali, cioè la stessa delle persone fisiche
  • Ha bassi costi di gestione
  • La semplicità di forma, consente, a differenza delle società di capitali, di effettuare conferimenti senza perizie.
  • C’è una grande flessibilità di disciplina che permette molte varianti alla struttura base. Secondo le esigenze.

Importante. Con riguardo ai benefici fiscali. Lo scopo della società semplice immobiliare deve essere semplicemente quello di locare gli immobili. Senza che vengano prestati servizi aggiuntivi. Non si potrebbe svolgere un’attività organizzata di locazioni con servizi. Come per appartamenti “vacanza” dove il locatore fornisce servizi aggiuntivi.

Alcuni esempi

Si può prevedere l’obbligo di rimanere in società fino al suo naturale termine. Oppure un diritto di recesso libero da parte di ogni socio. Magari dopo un periodo di permanenza necessaria.

Si possono convenire liberamente le modalità di liquidazione della partecipazione del socio. In denaro o anche in natura. Ciascun socio potrebbe uscire dalla società riprendendosi quanto apportato. Tenuto conto dei ricavi o delle perdite prodotte. In una società di capitali i criteri di liquidazione della partecipazione sono invece estremamente rigidi. Ciò avvicina notevolmente la società semplice a un fondo aperto immobiliare.

La gestione

Le norme sulla gestione sono estremamente semplificate. Si può ipotizzare che l’amministrazione sia attribuita a un solo socio. Che richieda l’autorizzazione degli altri per particolari operazioni di gestione.

Ad esempio la vendita di beni predeterminati. Oppure oltre una certa soglia di valore. Tra l’altro si consideri che è sempre possibile limitare la responsabilità dei soci alla quota sottoscritta. L’unico soggetto che resta sempre responsabile illimitatamente è l’amministratore che ha agito e in nome e per conto della società.

Tra l’altro il socio può essere anche una società di capitali. In sostanza il capo famiglia potrebbe ben amministrare il patrimonio complessivo proprio e dei propri congiunti o farlo amministrare godendosi le rendite ricevute.L’estrema flessibilità della disciplina si ripercuote anche nei trasferimenti delle partecipazioni sociali. Posto che può ipotizzarsi un divieto di cessione, senza recesso, potrebbe anche decidersi di rendere la cessione libera oppure prevedere diritti di prelazione o gradimento a favore degli altri soci. Si può anche stabilire che la cessione possa avvenire solo a favore dei discendenti dei familiari o dei loro congiunti.

Pianificazione successoria

La stessa flessibilità vi è per le successioni a causa di morte. La disciplina stabilisce l’obbligo di liquidazione della quota agli eredi ovvero lo scioglimento o la continuazione della società.

Ma è possibile prevedere un obbligo di liquidazione a carico della società. In sostanza la società semplice immobiliare consente la trasmissione unitaria del patrimonio. Evitandone il frazionamento proprio fra più eredi. Ad essi saranno attribuite le quote sociali. (link pianificazione successoria).

La società semplice immobiliare come protezione del patrimonio

Come detto, è legittima la costituzione di una società semplice immobiliare da utilizzare come “cassaforte” familiare. L’oggetto sociale consiste nel semplice godimento dei beni (immobili).

Tale interpretazione aveva trovato già conferma nella normativa tributaria. Come tutelarsi da creditori personali? Si possono intestare le quote anche a società straniere. Avvalendosi dei suggerimenti di un professionista esperto.

Fiscalità

La società semplice immobiliare presenta anche notevoli vantaggi fiscali. Gli utili sono tassati direttamente in capo ai soci. In regime di trasparenza. La dichiarazione dei redditi personale va sempre compilata anche con immobili sfitti. Occorre tassare la rendita catastale nel quadro RB del Modello Redditi società di Persone. Conseguentemente far confluire detto reddito in capo ai soci per trasparenza. Inoltre la vendita di immobili detenuti dalla società semplice da più di cinque anni non crea plusvalenza.

Permettendo un guadagno puro non tassato. Altro aspetto interessante è che alla società semplice non si applicano le normative fiscali punitive previste per le società commerciali di mero godimento, già previste per le società di comodo. Non è soggetta alle verifiche tramite strumenti presuntivi per ricavi e volumi d’affari. Snellezza procedurale, flessibilità e vantaggi fiscali rendono la società semplice un efficace strumento di gestione e di trasmissione di patrimoni familiari. Composti da immobili e partecipazioni sociali.In base a tale inquadramento, si vogliono elencare alcune peculiarità della disciplina fiscale della società semplice immobiliare.

Conferimento nella società semplice immobiliare

La società semplice all’atto del conferimento sconta l’imposta di registro in misura fissa (€ 200). Nel caso di conferimento di beni immobili il tributo opera in misura pari al 9%. Salva l’applicazione delle aliquote differenziate a seconda della natura dei beni conferiti. La base imponibile è costituita dal valore venale dei beni conferiti al netto delle passività accollate alla società conferitaria.

Determinazione del reddito

Per determinare il reddito della società semplice immobiliare si sommano i redditi appartenenti a ciascuna categoria. Al pari delle persone fisiche.

Con riferimento ad alcune macro categorie reddituali:

  • Redditi fondiari. La determinazione rimane eminentemente catastale per la società semplice immobiliare.
  • Plusvalenze di natura immobiliare. Come le persone fisiche. Per la società semplice immobiliare la cessione di immobili acquistati da più di cinque anni non costituisce fattispecie imponibile. Invece costituisce fattispecie imponibile la cessione di aree fabbricabili. Indipendentemente dalla data e dalle modalità di acquisizione dell’area

Imputazione del reddito

Il reddito prodotto dalle società semplici è imputato per trasparenza ai soci in base alle quote di partecipazione agli utili di ciascun socio. Indipendentemente dall’effettiva percezione. Su tali redditi di partecipazioni i soci applicheranno l’imposta personale su basi progressive. L’IRPEF delle persone fisiche socie.

Importanti aspetti:

  • la società ha solo il codice fiscale e non la partita iva
  •  non applicazione degli studi di settore;
  • “certificazione” del canone di locazione con semplice ricevuta, in luogo della fattura;
  • classificazione del reddito prodotto quale reddito fondiario;
  • applicazione dell’imposta di registro per gli immobili locati nella misura prevista per le persone fisiche (2%). Si ritiene applicabile quanto previsto per imprenditore individuale. (Risoluzione 20.10.2008, n. 390/E)
  • mantenimento dello status di sostituto d’imposta.

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